Colonias en Arizona

Información de referencia para el Informe de HUD para el Equipo Especial sobre Desarrollo Económico de la Frontera Sudoeste

Características generales de las Colonias de Arizona

En Arizona, las colonias comprenden las comunidades de todo tipo y tamaño – tanto incorporadas como no incorporadas – que responden a la definición federal de falta de sistemas cloacales, aguas residuales o viviendas decentes. Los gobiernos locales y las juntas de supervisores de los condados han designado aproximadamente 79 áreas como colonias, que reunen los requisitos para recibir subsidios federales del Departamento de Agricultura de EE.UU. (USDA) y / o de HUD. Las colonias varían en tamaño y tipo, desde pequeñas subdivisiones en el Condado de Yuma no incorporado, hasta comunidades enteras, como la Ciudad de Nogales y la Ciudad de Coolidge. Existen cinco tribus de indígenas norteamericanos designadas como áreas de colonias, y muchas de estas tribus cuentan con cientos de terrenos que han sido designados colonias por Desarrollo Rural de USDA.

Aproximadamente 19 comunidades han recibido la designación de colonia por parte de HUD a través la División de Vivienda e Infraestructura (HID) del Departamento de Comercio de Arizona, división que administra el programa estatal de Fondos Globales para Desarrollo Comunitario [Community Development Block Grant (CDBG)]. Estas colonias designadas a través de HUD reciben como mínimo el 10 por ciento de todos los fondos no autorizados del programa CDBG, que totalizaron la suma aproximada de $1 millón en el año fiscal 1999. El Programa de Desarrollo Rural del Departamento de Agricultura de EE.UU. también ha designado aproximadamente 59 áreas como colonias, que reunen los requisitos para recibir ayuda para la instalación de sistemas de aguas residuales, gua corriente, y ayuda para vivienda.

A diferencia de Texas, muchas de las colonias de Arizona no son comunidades con población mayormente hispana. Cinco tribus – la Reserva Indígena Cocopah, la Tribu de Indígenas del Río Colorado, la Comunidad Indígena del Río Gila, la Reserva Indígena de San Carlos y la Nación Tohono O’Odham -- han utilizado el programa de rehabilitación para colonias 502/504 de Desarrollo Rural de USDA para realizar diversas mejoras de infraestructura. En el Condado de Cochise, las comunidades incorporadas, como Benson, Bisbee, Willcox, Palominas, Saint David y Tombstone –cuya población mayoritaria está constituida por blancos de ingresos bajos– han sido designadas colonias.

Algunas comunidades de Arizona –en particular las 16 colonias designadas en el Condado de Yuma– tienen una gran población hispana, compuesta en su mayoría por familias de trabajadores estacionales que trabajan en el sector agrícola, en la cría de ganado o en la cosecha de lechuga, brócoli, coliflor, algodón o trigo. Los problemas típicos en el Condado de Yuma son similares a los problemas familiares que con frecuencia se encuentran en las colonias de Texas, incluyendo la subdivisión ilegal de tierras, viviendas inseguras, cañería interior inexistente, conexiones ilegales al suministro de energía eléctrica, y el uso de tanques de propano que constituyen un riesgo de incendio o explosión.

Usos innovadores de los fondos de HUD en Arizona

Hasta la fecha, se han financiado más de 40 proyectos para colonias en Arizona, con una inversión de más de $8.5 millones. Los proyectos incluyen principalmente inversiones en la infraestructura de los sistemas cloacales y de agua corriente, pero también la rehabilitación de viviendas, construcción de calles, iluminación de calles, centros para jóvenes y bibliotecas. Algunos ejemplos exitosos de inversiones en las comunidades de Arizona incluyen esfuerzos innovadores de colaboración entre agencias, como los que se mencionan a continuación:

Comité de Infraestructura Rural

Desde 1990, el Departamento de Comercio de Arizona, que administra el Programa de Fondos Globales para el Desarrollo Comunitario (CDBG) del Estado ha colaborado en la formación del Comité de Infraestructura Rural [Rural Infrastructure Committee (RIC)]. RIC es socio informal de entidades con y sin fines de lucro locales, federales y estatales que se interesan por las necesidades y problemas relacionados con los sistemas de agua corriente / aguas residuales en las comunidades más pequeñas de Arizona, incluyendo las colonias. Los socios de RIC incluyen HUD, la Autoridad de Desarrollo del Área Periférica de Arizona (GADA), la Autoridad de Financiación de Infraestructura de los Sistemas de Agua de Arizona (WIFA), AzSTEP, el Departamento de Agricultura de EE.UU. / Desarrollo Rural (RD), los Departamentos de Calidad Ambiental (ADEQ) y de Recursos para el Agua (ADWR) de Arizona, el Centro de Capacitación y Tecnología Ambiental del Estado de Arizona (ASETT), la Corporación de Ayuda Comunitaria Rural (RCAC), la Asociación de Pequeños Servicios de Arizona (ASUA), la Administración para el Desarrollo Económico (EDA) y la Comisión de Cooperación con el Medio Ambiente en la Frontera (BECC).

Entre dos y seis comunidades asistieron a las reuniones preparadas para analizar sus problemas de agua corriente / aguas residuales. Los fondos y los grupos de asistencia técnica presentes en la reunión asesoraron a los representantes de la comunidad sobre las mejores medidas a tomar. Con frecuencia diversas entidades acuerdan:

• Realizar visitas de asistencia técnica coordinadas en el lugar.
• Revisar planos de diseño.
• Reunirse con funcionarios electos para analizar detalles de un proceso de solicitud.

Desde agosto de 1995, más de 70 comunidades han participado en reuniones de proyectos de RIC y, como resultado, muchas han recibido fondos, aprobaron elecciones de bonos o formaron distritos especiales para obtener financiación.

Programa Zona de ACCIÓN

En 1998, el Estado de Arizona desarrolló un enfoque integrado para designar fondos del Estado para el desarrollo comunitario, y fondos del programa HOME y CDBG para pequeñas ciudades de HUD, a través de su programa Zona de ACCIÓN (Condados y Ciudades de Arizona que Invierten para Resolver sus Necesidades). Esta iniciativa, que incorpora los fondos separados de CDBG, está destinada a brindar subsidios para permitir que las comunidades rurales identifiquen sus necesidades más imperiosas, diseñen un enfoque coordinado para solucionarlas e implementen actividades que proporcionen resultados mensurables.

El programa Zona de ACCIÓN ha otorgado a las comunidades "Subsidios para planificación" de hasta $1 millón para cada comunidad, para desarrollar e implementar estrategias de revitalización que involucren a residentes de bajos ingresos en las actividades de mejora de su vecindario o comunidad. Las zonas beneficiadas fueron comunidades enteras, vecindarios o áreas no incorporadas que comprenden un área de ingresos bajos a moderados.

En el Condado de Yuma, el personal de desarrollo comunitario del condado utilizó un subsidio de planificación del programa Zona de ACCIÓN para desarrollar una estrategia de revitalización para las comunidades no incorporadas de Gadsden, Padre Ranchitos, Speese Addition, Tacna y Wall Lane / Drysdale. Gadsden recibió $1 millón en fondos del programa Zona de ACCIÓN para mejorar su sistema de aguas residuales, que beneficiará a los 738 residentes de la comunidad, y para rehabilitar once viviendas que no están en condiciones de habitabilidad. En Douglas (una ciudad incorporada en el Condado de Cochise), se invirtió $1 millón para realizar agregados a un nuevo centro acuático y para establecer un fondo de préstamos rotativos para rehabilitar viviendas de alquiler de propiedad privada. Las colonias de Somerton (una comunidad incorporada en el Condado de Yuma) y Coolidge (una comunidad incorporada en el Condado de Pinal) también recibieron subsidios de planificación de Zona de ACCIÓN para desarrollar estrategias de revitalización.

Este año, el éxito del programa Zona de ACCIÓN ha llevado a la oficina del gobernador de Arizona, junto con el Departamento de Justicia de EE.UU., a extender el programa de modo tal de incorporar fuentes de financiamiento provenientes de diez agencias del estado. Se dispondrá de aproximadamente $6 millones en subsidios, y también de diversos servicios "en especie", para los gobiernos locales. En el otoño de 2000 se seleccionarán dos comunidades que recibirán el paquete de ayuda coordinado.

Autoayuda para viviendas

Mediante un contrato con USDA, la Corporación de Ayuda Comunitaria Rural brinda asistencia técnica y administrativa a 45 organizaciones de autoayuda para viviendas en 11 estados del oeste del país. En la región del oeste (que incluye Alaska, Arizona, California, Colorado, Hawaii, Idaho, Montana, Nevada, Oregon, Washington y Utah), Arizona es el segundo productor de autoayuda para viviendas a través del Programa de Autoayuda Mutua para Viviendas Sección 523 de USDA (Section 523 Mutual Self-Help Housing Program). El programa permite que grupos de 8 a 12 familias y personas trabajen juntos bajo la dirección de un supervisor de construcción para terminar todas sus viviendas en forma simultánea en un período de 8 a 10 meses. El proyecto funciona muy bien en Arizona, donde el concepto de autosuficiencia y el objetivo de la vivienda propia están altamente valorados en las comunidades rurales.

Muchos de los beneficiarios de fondos de autoayuda en Arizona que trabajan en las colonias, tales como la Housing America Corporation y el Comité de Bienestar, han complementado el programa de autoayuda mutua de USDA con el programa de Desarrollo Económico y Viviendas Rurales de HUD (Rural Housing and Economic Development) para extender sus exitosos programas. El Comité de Bienestar utilizas fondos de HUD para brindar ayuda para propiedad de vivienda a 78 familias de ingresos bajos en San Luis, Arizona, a través de 18 préstamos rotativos para vivienda, 30 préstamos perdonables para costos de construcción y 30 subsidios para costos de cierre de hipotecas en un período de tres años. La Housing America Corporation en Somerton, Arizona utilizará $75,000 en fondos de HUD para brindar asesoría en materia de vivienda y ayuda para los costos de cierre a 240 familias en áreas rurales y en colonias en el Condado de Yuma.

Temas / problemas de políticas relacionados con las colonias en Arizona

• Resoluciones consolidadas / simplificadas para Colonias de Desarrollo Rural de USDA y HUD

  Actualmente, HUD y Desarrollo Rural de USDA requieren resoluciones distintas para las comunidades que desean ser designadas colonias, haciendo confuso el proceso de designación para los funcionarios locales electos y para el personal del condado.

  Por ejemplo, la junta de supervisores del Condado de Cochise designó más de una docena de colonias en todo el condado en la década de 1990 mediante resoluciones, utilizando los criterios de HUD. Los criterios de HUD establecen que una colonia debe haber existido y debe haber sido reconocida como tal antes de la aprobación de la Sección 916(e) de la Ley Nacional de Viviendas a Precios Razonables Cranston-Gonzalez de 1990, o noviembre de 1990. Sin embargo, en 1999 el Condado de Cochise debió volver a designar a todas las colonias, a través de la adopción de otras resoluciones, para cumplir con los criterios de USDA. La legislación de autorización de USDA para préstamos para aguas residuales y agua corriente 306c establece que las colonias deben haber existido antes del 1 de octubre de 1989 (vea 7 CFR Cap. 18, parte 1777.4).

  El proceso de designación de las colonias debe simplificarse, de modo tal que una designación federal reuna los criterios de todos los programas.

• Estudio y legislación sobre contratos para escritura

  A pesar de que los "contratos para escritura" son un problema importante del uso de tierras en Texas, no se dispone de mucha información sobre la implementación de contratos para escritura en Arizona. En este tipo de contratos, el comprador abona la propiedad mediante pagos regulares durante un período de tiempo específico. Una vez abonado el precio total de la propiedad, el comprador recibe el título del terreno. El comprador no posee derechos de propiedad sobre el terreno o sobre cualquier construcción que haya en él hasta que el contrato no esté abonado en su totalidad.

  El personal de desarrollo comunitario de los condados de Pima y Yuma han establecido que los problemas de los contratos para escritura han imposibilitado la rehabilitación de unidades de vivienda que no se encuentran en condición de habitabilidad en algunas áreas, como Ajo (un área no incorporada en el Condado de Pima que es una colonia designada por USDA), South Tucson (un área incorporada en el Condado de Pima que es una colonia designada por USDA), y muchas subdivisiones no incorporadas en el Condado de Yuma. Los programas de rehabilitación y construcción sólo son posibles cuando los inquilinos poseen el título de la propiedad.

  La Comisión de Vivienda de Arizona, creada por el gobernador y aprobada por la legislatura del estado en 1997, puede ser el mejor grupo a cargo del estudio de la implementación de los Contratos para escritura en Arizona. La comisión, creada como cuerpo consultor del gobernador y del Departamento de Comercio de Arizona, está compuesta por 20 integrantes de importancia clave en la toma de decisiones, pertenecientes al sector privado, a organizaciones comunitarias de vivienda sin fines de lucro, y a gobiernos locales, estatales y tribales. Una posible fuente de financiamiento para este estudio puede ser la Fannie Mae Foundation, que financia investigaciones que hacen un aporte significativo al conocimiento sobre temas relacionados con política de viviendas, financiación de viviendas y desarrollo comunitario.

  Si el estudio demostrara la implementación de contratos para escritura en Arizona, debería aprobarse una ley, como la aprobada en Texas, que estableciera un programa para convertir este tipo de contratos en hipotecas convencionales. La Oficina del Secretario de Justicia de Arizona o el Centro de Vivienda del Sur de Arizona – encargados de la investigación y capacitación sobre equidad de vivienda – podrían realizar la capacitación, adaptando los "Manuales de Talleres de Contratos para Escritura" desarrollados por residentes del Estado de Texas.

• Subdivisiones sin restricciones y el Programa para Colonias

  Debido a lagunas en la ley de subdivisión de Arizona, los propietarios de tierras en áreas no incorporadas han vendido lotes sin haber pavimentado las calles y sin haber instalado sistemas cloacales, cañerías de agua y sistema de desagües pluviales, originando de este modo las llamadas subdivisiones sin restricciones ('wildcat subdivisions''). El problema se ha agravado desde 1994, cuando la Legislatura de Arizona restringió el poder de los gobiernos de condados de regular estas subdivisiones. Antes de 1994, los condados podían exigir que los vendedores de lotes que dividían sus lotes más de tres veces se encargaran de los sistemas cloacales, desagües y pavimento de calles. Después de 1994, los propietarios de tierras podían dividir lotes hasta cinco veces con muy pocas restricciones. Un artículo de reciente aparición en el periódico Arizona Daily Star, "El alto costo de las subdivisiones sin restricciones para los contribuyentes" ("Wildcat Subdivision Costs to Taxpayers is Staggering") (23 de febrero de 2000, Sección 1B) destaca que desde 1997 se han producido desarrollos no regulados en el Condado de Pima, Arizona, con aproximadamente el 41 por ciento de todos los permisos de construcciones nuevas para viviendas unifamiliares ubicado en áreas sin restricciones.

Este tema está relacionado con las colonias debido a que estas subdivisiones sin restricciones de rápido crecimiento que carecen de sistemas cloacales, agua corriente y aguas residuales pueden reunir los requisitos para recibir fondos federales destinados a las colonias. Los condado están tratando de desalentar esta expansión descontrolada debido a lo costoso del desarrollo. El Condado de Pima estima que cada vivienda nueva en un terreno sin restricciones costaría al condado $23,000 en concepto de pavimento de calles, instalación de sistemas cloacales, construcción de desagües pluviales y pago de otros gastos de infraestructura para alcanzar las normas imperantes del condado. Mientras continúe la definición federal existente sobre las colonias, ésta no tiene poder para excluir la expansión descontrolada o las comunidades fronterizas más prósperas. Quizá sea necesaria una definición que refleje mejor las necesidades sociales y la pobreza de las colonias.

Un ejemplo de una comunidad próspera en el Condado de Pima que casi utiliza los fondos para infraestructura asignados a las comunidades fronterizas para extender su sistema de aguas residuales es Green Valley, una floreciente comunidad para personas retiradas ubicada a 42 millas de la frontera entre EE.UU. y México. La Junta de Supervisores del Condado de Pima, en una votación de 3 a 2, decidió en septiembre de 1997 rechazar una solicitud presentada ante la Comisión de Cooperación Ambiental en la Frontera (Border Environmental Cooperation Commission) para declarar al condado elegible para recibir préstamos de bajo costo para la extensión de los sistemas cloacales. La solicitud fue rechazada después de una difundida crítica por parte de grupos defensores del medio ambiente y el bienestar en la frontera que argumentaban que los fondos deben utilizarse en comunidades fronterizas más desatendidas. El periódico Arizona Daily Star citó las palabras de Raul Grijalva, uno de los supervisores del condado en dicha oportunidad: "La junta debe rechazar esta solicitud, reconocer su error y no volver a repetirlo. Este es un problema ético.'' (Arizona Daily Star, "La Junta vota no solicitar préstamos para sistemas cloacales a Green Valley" ["Board votes not to seek Green Valley sewer loans"]," 3 de septiembre de 1997, Sección A1). A pesar de que el caso Green Valley ganó por un escaso margen, los fondos designados para las comunidades fronterizas pueden ser destinados a comunidades más prósperas si las agencias federales no realizan los controles correspondientes de las comunidades que reciben los beneficios.

Se han propuesto dos planes distintos en Arizona para administrar el crecimiento y la expansión desmesurada. La "Ley de Crecimiento Inteligente" ("Growing Smarter Act") del gobernador otorga a los condados el poder de rechazar permisos de construcción a divisores de lotes que no realizan desagües ni rutas de acceso en sus lotes. La Iniciativa de Administración del Crecimiento de los Ciudadanos (Citizens Growth Management Initiative), un plan impulsado por Sierra Club para administrar el crecimiento en Arizona, otorga a los condados el derecho de rechazar permisos de construcción a propietarios que dividan lotes en cuatro o más partes y que no pavimenten calles, no instalen cordones y veredas, ni realicen desagües y rutas de acceso. Los ciudadanos de Arizona en condición de votar tendrán la oportunidad de optar por la Iniciativa de Administración del Crecimiento de los Ciudadanos en las elecciones de noviembre de 2000.