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Línea editorial del Washington Post respalda reglamento de RESPA de HUD
Martes, 6 de enero de 2009

Divulgación más completa
Modesto paso de HUD hacia un mercado de vivienda más transparente

A pesar de todos los problemas recientes en el mercado de vivienda, la propiedad de vivienda sigue siendo una gran parte del sueño americano. No obstante, para millones de personas el sueño se torna momentáneamente lleno de pesadillas cuando se sientan a procesar el cierre, toman un bolígrafo y nerviosamente se disponen a firmar un fajo de complicados documentos cuya pequeñísima letra sólo la puede comprender un experto abogado inmobiliario. El costo no es sólo emocional sino financiero. La complejidad del proceso hace que sea más difícil para la gente comparar el precio verdadero de los productos hipotecarios que compiten entre sí. Un estudio realizado por el Instituto Urbano en 2008, patrocinado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), descubrió que "acuerdos de préstamo complicados aumentan el gasto total de los compradores de vivienda", a menudo por cientos de dólares por transacción. El peso recae aun más sobre todo en las minorías y aquellos con menos educación. Sin embargo, el asunto afecta a todos: Durante el auge de hipotecas subprincipales, los ininteligibles términos fomentaron que muchas personas se sintiesen atraídas a préstamos que no podían pagar, y el país entero paga ahora por ese desastre.

En un mundo ideal, los prestatarios conseguirían un documento sencillo de una sola página que presente claramente las ventajas y las obligaciones de comprar una vivienda. Alex Pollock, un antiguo funcionario de la Junta del Banco de Prestamos Hipotecarios Federal, ha sugerido un documento que explica detalladamente la cantidad del préstamo, la tasa de interés y rasgos especiales como cargos por pago adelantado, que concluyen con una advertencia escrita en mayúscula: ¡"NO FIRME ESTO SI NO LO ENTIENDE!"

Lo mejor sería una versión más transparente de los formularios estándares de divulgación vigentes de HUD. Y, 30 años después de las últimas revisiones, el Departamento ha producido una. No es sorprendente que, considerando los muchos compromisos entre constructores, agentes inmobiliarios, banqueros y otros grupos interesados, los nuevos documentos no son tan revolucionarios como el modelo del Sr. Pollock, pero son un adelanto. En particular, requieren una mejor divulgación de los pagos del prestamista a agentes inmobiliarios, conocidos como "yield-spread premiums", o YSP. Estos honorarios para agentes inmobiliarios están basados en la tasa de interés de un préstamo; en otras palabras, mientras mayor sea la diferencia entre la tasa convenida y la tasa de interés más baja para la que califica el prestatario, más alto es el YSP. En años recientes, una divulgación deficiente de los YSP pueden haber incentivado a que agentes inmobiliarios dirigieran a los compradores a préstamos riesgosos inapropiados. Sin embargo, este tipo de préstamos no siempre son una mala oferta ya que un préstamo con una tasa más alta de interés puede ser beneficioso para aquellas personas que prefieren pagar los costos de cierre sobre un periodo de tiempo en la forma de interés. La clave está en brindar a los prestatarios las herramientas para tomar decisiones verdaderamente informadas.

Los agentes inmobiliarios, quienes venden la mayoría de los préstamos de vivienda, se oponen a esta regulación, que HUD emitió en noviembre pero que no toma efecto hasta el 1 de enero de 2010. El 19 de diciembre, presentaron una demanda ante el Tribunal del Distrito de EE.UU. para bloquearlo. Los agentes inmobiliarios dicen que la provisión los discrimina porque esto no se aplica a bancos, cuya compensación para vender préstamos en el mercado secundario también puede variar con las tasas de interés. No obstante, HUD correctamente distinguió entre dar a los consumidores más información sobre todos los factores que han entrado en sus transacciones, a diferencia de requerir proyecciones sobre qué bancos podrían adherirse a una futura reventa de sus préstamos. La nueva medida constituye un paso modesto pero necesario hacia un mercado de vivienda más trasparente.