Discurso preparado para Roy A. Bernardi, subsecretario de Vivienda y Desarrollo Urbano ante el decimosexto Congreso de Vivienda de la Asociaci�n de Banqueros de Puerto Rico

Gracias, Arturo Carrión (Vicepresidente Ejecutivo de la Asociación de Banqueros de Puerto Rico). Buenas tardes. Tengo mucho gusto de estar aquí con ustedes, y deseo darles las gracias por haberme invitado nuevamente este año.

Inicié mi carrera profesional como instructor de español, de modo que, con su permiso, voy a pronunciar una parte de este discurso en español, un idioma de refinada cultura y gran humanidad, de hermosa literatura y poesía, lleno de pasión y gozo, un idioma que amo profundamente.

Uno de mis autores favoritos es Cervantes. Y creo que la mejor novela es Don Quijote, una historia que toca casi todos los temas de nuestra humanidad común. Es un modelo para todas las obras literarias subsiguientes.

En Don Quijote hay un episodio en el cual el buen caballero llega en su caballo a un pueblo, se levanta la visera de su casco y pronuncia un discurso a los líderes allí reunidos. El discurso trata de batallas, de honor y moralidad. Les dice que algunas cosas son tan importantes que vale la pena luchar por ellas, aquellas cosas que hacen la vida digna de ser vivida, digna de toda lucha tenaz. Les habla de Dios, del deber y del honor. Y luego, menciona la “familia y la hacienda”, ambos términos unidos.

Yo estaría de acuerdo con él. La familia y el hogar. Pertenecen juntos. Y un hogar es digno de lucha y sacrificios. Nuestras familias y nuestros hogares deben estar juntos. Son la recompensa de toda una vida de arduo trabajo y fructuosos esfuerzos. Nuestros hogares representan el lugar donde nuestras familias crecen unidas, e incluso permanecen unidas hasta la vejez. Es más, para muchas personas el hogar es algo más que un lugar donde vivir; en las culturas hispanohablantes el hogar es una parte fiel de la estructura familiar y el futuro de la familia. Ustedes observan este acople entre la familia y el hogar en las novelas de Gabriel García Márquez, Octavio Paz y Carlos Fuentes, así como en escritores más jóvenes como Javier Marías y Arturo Pérez-Reverte, e incluso entre las nuevas voces de la literatura, como la de la maravillosa escritora puertorriqueña y americana, Esmeralda Santiago.

Pues bien, después que Don Quijote terminó su discurso, los pueblerinos le lanzaron piedras, obligándolo a retirarse. Creían que estaba tratando de perturbar la paz con sus palabras.

Creo que actualmente hay gente que piensa de esa manera en relación con la vivienda. Hay quienes consideran que el Sueño Americano de ser propietario de vivienda es una “quijotada”, una nueva versión de acometer contra molinos de viento, simplemente una fantasía fuera del alcance económico de mucha gente. Sé que hay quienes creen que el concepto de una “sociedad de propietarios de vivienda” está muerto. Están equivocados. Ser propietario de vivienda es parte del Sueño Americano. Es cierto que tal vez se hayan perdido algunos de los enormes logros alcanzados durante la primera mitad del decenio. Pero la respuesta es buscar la manera de que la gente encuentre la casa apropiada y la hipoteca correcta, y no abandonar la idea de ser propietario de vivienda.

La vivienda es un tema muy importante en cualquier momento de la historia. Pero con toda seguridad es un tema difícil en la actualidad. Se estima que las ejecuciones hipotecarias en Estados Unidos pueden llegar hasta dos millones el próximo año y nosotros sabemos que cientos de miles de personas ya han perdido sus viviendas. También sabemos que el valor de las viviendas está bajando y que puede haber hasta diez millones de estadounidenses “bajo el agua”, a medida que el valor de sus viviendas cae por debajo de lo que deben en sus hipotecas.

Muchos culpan al gobierno, a los banqueros, a los prestadores e inversionistas que trataron de ayudar a las personas a tener casa propia. Dicen que son personas que simplemente no debieran tener una vivienda, que debíamos dejar de ayudar a los ciudadanos de bajos ingresos o de grupos minoritarios a encontrar una vivienda. Tal parece como que estuvieran recogiendo las piedras, listos para lanzárselas a los que quieren prolongar el Sueño Americano.

Sostengo una opinión diferente. Los esfuerzos por promover la propiedad de vivienda en el último decenio han sido la visión correcta, especialmente porque muchos de los que pudieron llegar tener su vivienda propia fueron de nuestras comunidades minoritarias, especialmente las de nuestra herencia hispana/latina/española. Yo sí creo que necesitamos seguir ayudando a las personas a comprar casa. No obstante, se cometieron errores y tenemos que aprender de ellos. Tenemos que hacer mucho mejor las cosas para ofrecer transparencia, tomar decisiones prudentes y asumir responsabilidad en el crédito. Tenemos que asegurarnos que los prestatarios tengan más apego financiero a sus hipotecas, que tengan “más interés en el juego”. Debemos ayudar a la gente a conseguir hipotecas apropiadas y económicas. Es necesario que haya más responsabilidad y sabiduría en el proceso hipotecario. Además, necesitamos estar seguros que las hipotecas sean claras, fáciles de entender y razonables. Toda práctica que haga que la hipoteca sea vaga en sus términos o incluso huela a prácticas predatorias, debe ser corregida inmediatamente.

Nosotros podemos hacer eso, y ello ayudará a suavizar las asperezas del actual ciclo por el cual está atravesando la vivienda.

Pero hay más cosas que podemos hacer. Esta es la razón por la que he venido aquí el día de hoy. Juntos podemos transformar el mercado de la vivienda. Con esta transformación podemos fortalecer la economía estadounidense y ayudar a familias individuales a retener sus viviendas.

Una cosa que podemos hacer juntos es continuar el proceso iniciado con el programa ESPERANZA AHORA, esfuerzo voluntario de la industria en el cual participan asesores en asuntos de vivienda y 27 de las mayores firmas hipotecarias del país, las cuales manejan alrededor del 90 por ciento de los préstamos de alto riesgo.

La semana pasada ESPERANZA AHORA publicó sus cifras para junio de 2008 y para el segundo trimestre del mismo año. Tan solo en junio se modificaron más de 181,000 hipotecas para evitar su ejecución hipotecaria. En el segundo trimestre, el número de préstamos renegociados pasó de 522,000. Es más, desde junio de 2007, ESPERANZA AHORA ha modificado más de 1 millón novecientos mil préstamos. Todas estas son hipotecas que habrían terminado en ejecución hipotecaria. Creo que es muy importante que la industria participe en esta labor, y en los próximos meses espero ver todavía más acción voluntaria en ese sentido.

Se ha registrado un segundo cambio positivo: más utilización de asesores en asuntos de vivienda. No puedo exagerar su importancia, especialmente en las áreas urbanas y rurales en las que han demostrado ser muy efectivos. En Estados Unidos hay 2300 asesores de vivienda aprobados por HUD. Muchos programas, como “Operación Esperanza”, o “Caridades Católicas”, ayudan a la gente a encontrar la hipoteca apropiada o a refinanciar una ya existente. Sabemos que en 2007, aproximadamente el 97 por ciento de las personas en mora en todo el país, que concluyeron un programa de asesoramiento en vivienda con un asesor aprobado por HUD, evitaron que les ejecutaran sus hipotecas. Esta es una prueba contundente de la diferencia que puede hacer el asesoramiento de vivienda. Es por ello que para su nuevo presupuesto el Presidente ha solicitado se asignen $65 millones para el asesoramiento de vivienda. Esto representa un aumento de más del 150 por ciento desde que subió al poder. Los asesores de vivienda ayudan a evitar problemas y ayudan a las personas en dificultades a encontrar soluciones económicas para sus problemas.

Un tercer cambio positivo ha sido la notable participación de la Administración de Vivienda Federal (FHA). Actualmente, la FHA tiene una cartera de 4.8 millones de hipotecas de viviendas unifamiliares aseguradas y 13,000 proyectos multifamiliares no asegurados. Desde 1934, la FHA ha trabajado con más de 35 millones de familias. Su participación en el mercado ha estado creciendo muy rápidamente, del 1.8 por ciento en 2006 a alrededor del 10 por ciento hasta este momento. En el primer trimestre del año civil 2008, comparado con el mismo periodo del año pasado, se ha registrado un aumento en solicitudes, lo que representa un repentino movimiento hacia la FHA. La oleada de solicitudes es evidente en cada uno de los estados.

Éste es un cambio importante el cual creo va a tomar impulso en los próximos meses.

Comenzó como resultado de una ampliación de nuestra autoridad reguladora. En septiembre de 2007, la FHA dio comienzo a un programa llamado FHASecure. Desde entonces, hemos ayudado a unas 290,000 familias a evitar la ejecución hipotecaria refinanciando por medio de FHASecure. Se estima que FHASecure rescatará a unas 400,000 familias de aquí a fin de año.

Además de ayudar a los propietarios en apuros, el programa ha agregado la tan necesitada liquidez al mercado de bienes raíces. Desde septiembre de 2007, la FHA ha ayudado a inyectar más de $90 mil millones de actividad hipotecaria en el mercado de vivienda.

Además, con los préstamos aprobados por la FHA ustedes se benefician de la exitosa función de mitigación de pérdidas. El año pasado, la FHA mantuvo su tasa normal de ejecuciones hipotecarias a pesar de las dificultades en la economía. De hecho, la labor de mitigación de pérdidas ayudó a alrededor de 300,000 familias a conservar sus viviendas en los tres últimos años. Esto significa 300,000 menos ejecuciones. Esta exitosa labor de mitigación de pérdidas es una ventaja importancia del financiamiento con la FHA.

El mes pasado hubo otra ampliación del programa FHASecure. Ahora va a comenzar a ofrecer asistencia adicional a prestatarios de alto riesgo que tienen hipotecas con tasa de interés ajustable, y ayudar a restablecer la liquidez y estabilidad de los mercados. Va a ayudar a las familias que dejaron de hacer hasta tres pagos hipotecarios mensuales en los 12 últimos meses, o que han sufrido dificultades económicas temporales, tal como la pérdida de tiempo de trabajo extra o necesidades médicas, así como a los que fueron afectados por la sorpresa de pagos más altos. La ampliación también alentará a los prestadores a amortizar voluntariamente en sus libros el capital circulante en hipotecas de alto riesgo.

La labor de la FHA se vio complementada por una cuarta acción, el Paquete de Estímulo Económico. Al aumentar provisionalmente los límites en los préstamos de la FHA, se registró un impacto instantáneo en el mercado. Cada mes que pasa vemos más y más gente acudiendo a la FHA, que con anterioridad no podían hacerlo por los altos precios. Desde marzo, miles de familias han refinanciado sus préstamos con la FHA porque aumentamos los límites. Creemos que el Paquete de Estímulo Económico ayudará a otras 100,000 familias a salvar sus casas este año.

Una quinta acción fue la política temporal anunciada en junio, que permitió la venta inmediata de propiedades ejecutadas y desocupadas. Históricamente, la FHA ha prohibido asegurar por menos de 90 días una hipoteca sobre una casa propiedad del vendedor.Esta prohibición tenía por objeto prevenir el “volteo” de propiedades, práctica predatoria que despoja una casa del capital acumulado en ella antes de venderla rápidamente a un precio inflado a un comprador desprevenido. Pero, la FHA asegurará durante un año aquellas propiedades bajo ejecución hipotecaria y puestas a la venta en el mercado por firmas dedicadas a la liquidación de bienes en nombre de los prestadores. Esta nueva política permitirá la venta inmediata de propiedades bajo ejecución hipotecaria a prestatarios legítimos que deseen usar financiamiento asegurado por la FHA.

Por último, tenemos la nueva legislación sobre vivienda, Hope for Homeowners Act (“Ley de Esperanza para Propietarios de Vivienda”), promulgada por el Congreso y firmada por el Presidente la semana pasada.

Esta ley le permite a la FHA asegurar hipotecas nuevas hasta un valor de $300,000 millones. Las hipotecas estarán a la disposición de propietarios de vivienda que demuestren estar capacitados para pagar un préstamo nuevo. Los bancos tal vez tengan que absorber una pérdida en los cambios existentes a cambio de evitar la ejecución hipotecaria, que sería más costosa aún.

Habrá un nuevo límite sobre los préstamos de la FHA después de este año. Éste será menor que el límite provisional sobre los préstamos fijados en el Paquete de Estímulo Económico, peroconsiderablemente más alto que el viejo.

La nueva ley prohíbe los pagos iniciales financiados por el vendedor en el caso de préstamos asegurados por la FHA. Con anterioridad, estos préstamos han terminado en ejecución hipotecaria tres veces más rápido que los de pagos iniciales financiados por los prestatarios.

La legislación también autoriza fondos para subsidios globales a los estados para que puedan comprar y reformular propiedades bajo ejecución hipotecaria. Mi departamento está en vías de diseñar una fórmula para la distribución de fondos a ciudades y estados. Vamos a publicar un aviso con los requisitos del nuevo programa y las asignaciones de fondos.

La nueva ley entrará en vigor el 1ro. de octubre.

Todas estas medidas debieran ayudar a los cientos de miles de propietarios necesitados.

También deseo mencionar brevemente otra acción de interés afín. Ayer anuncié la autorización de casi $152 millones en subsidios por mi departamento para Puerto Rico y 27 municipios, entre ellos el de San Juan. Estos subsidios ayudarán al desarrollo de comunidades, la compra de viviendas para familias de bajos ingresos y la ampliación de viviendas económicas, refugios y servicios para personas desamparadas, así como asistencia para personas que padezcan de VIH/SIDA. Estos subsidios ayudarán a Puerto Rico a atender las necesidades de vivienda de personas marginadas, así como al proceso de revitalizar nuestras ciudades y municipios.

Quiero concluir con un recuerdo del comienzo de Don Quijote. Él decide llevar a cabo su búsqueda. Para ello se prepara con lecturas y estudios. Pule su armadura para el viaje. Se consigue un caballo llamado Rocinante. Él sabe que la búsqueda va a ser difícil y la travesía tremendamente dura. Pero él cree en su sueño, tiene fe, coraje y audacia. Está determinado a hacer una diferencia, desafiando todos los obstáculos y adaptando las circunstancias a su propia voluntad firme, aunque humanamente frágil.

Nosotros somos los sucesores modernos de aquel valiente caballero. Enfrentamos problemas formidables. La llegada al fin de la crisis de la vivienda será una travesía difícil. Sin embargo, si hace un año alguien hubiera hablado de esfuerzos voluntarios por la industria, o de una ampliación de la FHA, o de un paquete económico, o una regla contra el “volteo” o una ley de vivienda respaldada por ambos partidos, lo hubiéramos mirado como si fuera un cuentista de fábulas, como las que contaba Don Quijote. Pero ahora, armados con el poder y la audacia conferidos por las acciones del año pasado, podemos seguir buscando los medios y arbitrios para ayudar a las familias a conservar sus casas. Y podemos hacer mucho más que eso… podemos ayudar a dar nueva forma al mercado de la vivienda para tener un futuro más estable, seguro y económicamente exitoso que produzca tasas más altas de propietarios de vivienda, más capital acumulado en sus propiedades, y mayor seguridad financiera para los americanos y sus familias.

Muchas gracias.

###