HUD - Asociación de Banqueros Hipotecarios de EE.UU. [Mortgage Bankers Association of America] (MBA)

Discurso preparado para ser presentado por el
Secretario Mel Martinez
Martes 12 de marzo de 2002

Buenos días, y bienvenidos a Washington. Agradezco la invitación para estar aquí hoy.

Gracias, Jim, por tus amables palabras de presentación. La última vez que nos encontramos, en la conferencia anual en Toronto, recién asumías la presidencia de la Mortgage Bankers Association (MBA). Parece que la estás llevando bien. Sin duda las cifras de venta de viviendas existentes de enero tendrán algo que ver con ello.

Quiero agradecer a la MBA por honrarme en Toronto con la donación de una vivienda de Habitat for Humanity en mi nombre. Habitat es una organización de un mérito excepcional, y la participación de los miembros de la MBA en la colecta de fondos de Habitat y sus proyectos de construcción es una asociación que vale la pena celebrar.

Ésta es mi tercera oportunidad de encontrarme con ustedes grupalmente y me alegra que hayan decidido invitarme nuevamente. Tengo algunos proyectos nuevos interesantes de los cuales hablar ... y por supuesto, han pasado muchas cosas desde el evento de Toronto.

La visita a la MBA a Washington coincide con la conmemoración del sexto mes de los ataques en el World Trade Center y el Pentágono. Ayer asistí a una ceremonia muy emotiva en la Casa Blanca, donde el Presidente y el Gabinete recordaron el 11 de septiembre acompañados de muchos de los héroes de ese día, y de los días subsiguientes.

Los ataques forzaron a la Administración a ajustar sus prioridades, para asegurar que ganaríamos la guerra contra el terrorismo y ayudaríamos a los estadounidenses a estar seguros en sus hogares. El Presidente está conforme con los resultados obtenidos hasta ahora, aunque todo el mundo reconoce que aún hay mucho trabajo por hacer.

Además de brindar seguridad contra el terrorismo, queremos ayudar a las familias estadounidenses a lograr una seguridad económica. Ambas metas están entrelazadas dentro del presupuesto del Presidente para el próximo año fiscal.

El presupuesto de HUD de $31.5 mil millones contiene buenas noticias.

Nuestro presupuesto asegurará que el importante trabajo de HUD continúe ininterrumpidamente, y le brinda a las familias de todo el país nuevas oportunidades de alcanzar al sueño americano del acceso a la vivienda propia.

El gobierno federal es uno de los tres componentes principales del sistema de vivienda en este país. Los otros dos, por supuesto, son los consumidores mismos y ustedes, el sector de préstamos. Quiero ocuparme brevemente de los tres, comenzando por la función del gobierno federal.

La responsabilidad de Washington es brindar un marco de contención dentro del cual operen el gobierno, la industria de la construcción, los prestamistas, las organizaciones sin fines de lucro y otros que resultan de fundamental importancia para el éxito del sistema de vivienda. El gobierno ofrece incentivos impositivos que ayudan a traer gente al mercado de vivienda principal. Trabajamos para cerrar las brechas dentro del sistema, ocupándonos de las cuestiones del acceso desigual al crédito y la incapacidad de las familias con bajos ingresos de costear una vivienda.

El Presidente y yo creemos, sin embargo, que el gobierno federal puede hacer más para alentar el acceso a la vivienda propia en nuestras comunidades.

Gracias en parte al mercado de vivienda más fuerte que hayamos tenido, más estadounidenses se convirtieron en propietarios el año pasado que en ningún otro momento de la historia de la nación.

La tasa de propiedad de vivienda para el año 2001 fue de 67.8 por ciento, casi medio punto porcentual por encima del año anterior. Dado que ustedes brindan el financiamiento que posibilita la propiedad de vivienda a millones de personas, le doy gran crédito a la MBA y a sus miembros.

El enfoque de HUD de trasladar a las familias a su vivienda propia ayudó a asegurar que el acceso a la vivienda propia de las minorías suba también, más allá del efecto de los ataques terroristas y las dificultades de la economía. Aún tenemos que continuar concentrándonos en traer el sueño americano a todos los estadounidenses.

Durante el año pasado, HUD hizo de la expansión de la propiedad de vivienda (especialmente entre las minorías) su prioridad principal. Estamos promoviendo activamente los beneficios del acceso a la vivienda propia donde y cuando podemos. Desde la creación de riqueza hasta la estabilidad familiar, la propiedad de vivienda ayuda a construir comunidades sólidas.

Sé que ustedes no necesitan mis palabras cuando se trata del valor de la propiedad de la vivienda.

En primer lugar, representa un aumento de alrededor del siete por ciento con respecto al año anterior. En un momento en que cada dólar es precioso, y el costo de seguridad en la nación está consumiendo muchos recursos federales, este aumento demuestra el compromiso del Presidente con la mejora de la vivienda y las comunidades.

Nuestro presupuesto asegurará que el importante trabajo de HUD continúe ininterrumpidamente, y brindará a las familias de todo el país nuevas oportunidades de acercarse al sueño americano de la vivienda propia.

El gobierno federal es uno de los tres componentes principales del sistema de vivienda en este país. Los otros dos, por supuesto, son los consumidores mismos y ustedes, el sector de préstamos. Quiero referirme brevemente a los tres, comenzando con la función del gobierno federal

La responsabilidad de Washington es brindar un marco de contención dentro del cual operen el gobierno, la industria de la construcción, los prestamistas, las organizaciones sin fines de lucro y otros sectores que resultan de fundamental importancia para el éxito del sistema de vivienda. El gobierno ofrece incentivos impositivos que ayudan a traer gente al mercado principal de vivienda. Trabajamos para cerrar las brechas dentro del sistema, ocupándonos de las cuestiones del acceso desigual al crédito y la incapacidad de las familias con bajos ingresos de costear una vivienda.

El Presidente y yo creemos, sin embargo, que el gobierno federal puede hacer más para alentar el acceso a la vivienda propia en nuestras comunidades.

La tasa de propiedad de vivienda para el año 2001 fue de 67.8 por ciento, casi medio punto porcentual por encima del año anterior. Dado que ustedes brindan el financiamiento que posibilita la propiedad de vivienda a millones de personas, le doy gran crédito a la MBA y a sus miembros.

El enfoque de HUD de trasladar a las familias a su vivienda propia ayudó a asegurar que el acceso a la vivienda propia de las minorías aumente también, más allá del efecto de los ataques terroristas y las dificultades de la economía. Aún tenemos que continuar concentrándonos en traer el sueño americano a todos los estadounidenses.

Durante el año pasado, HUD hizo de la expansión de la propiedad de vivienda (especialmente entre las minorías) su prioridad principal. Estamos promoviendo activamente los beneficios del acceso a la vivienda propia donde y cuando podemos. Desde la creación de riqueza hasta la estabilidad familiar, la propiedad de vivienda ayuda a construir comunidades sólidas.

Sé que ustedes no necesitan mis palabras cuando se trata del valor de la propiedad de la vivienda. Como primer paso para ayudar a más familias a acceder a su vivienda propia, hemos cuadriplicado el Fondo para el Pago Inicial del Sueño Americano en nuestro presupuesto, que alcanzó los $200 millones.

Esta iniciativa presidencial ayudará a 40,000 personas que compran vivienda por primera vez a superar el elevado pago inicial y cerrar los gastos que constituyen obstáculos significativos a la propiedad de vivienda.

Hemos triplicado los fondos del Programa de Oportunidades de Acceso a la Vivienda Propia —o SHOP— a $65 millones. Esos $65 millones, junto con equidad por esfuerzo, posibilitan la construcción de 3,800 viviendas adicionales para los estadounidenses desfavorecidos.

Otra iniciativa interesante de acceso a la propiedad que destinamos a las familias con bajos ingresos les permitirá utilizar el valor correspondiente a un año de los vales de alquiler de la Sección 8 para un pago inicial de vivienda. Y tengo el agrado de poder anunciarles que la Hipoteca Combinada con Tasa de Interés Ajustable de la FHA, que propusimos el año pasado y el Congreso aprobó, se implementará pronto. Ésta es una nueva herramienta para alentar el acceso a la vivienda propia reduciendo los gastos iniciales de la compra de vivienda.

Para alentar la producción de viviendas de alquiler para familias con ingresos moderados en zonas desatendidas, el presupuesto de HUD anuncia que reduciremos la prima del seguro hipotecario de la sección 221(d)(4) de 80 a 57 puntos básicos.

Nos hemos comprometido en HUD a hacer una revisión integral del programa de subsidios para créditos. Estudiamos las técnicas estadísticas que se utilizaban para analizar el rendimiento de los préstamos. Actualizamos y pulimos concienzudamente la información de la FHA e incorporamos los cambios más importantes en legislación impositiva de los años 80 que afectaron la rentabilidad de las viviendas multifamiliares.

A través de nuestra revisión pudimos bajar las primas, crear un programa autosostenible, brindar a la industria financiamiento estable a un costo mucho más bajo y ofrecer miles de nuevas oportunidades para alquiler de viviendas en todo el país.

Tres veces en los últimos ocho años HUD se ha visto obligado a cerrar los programas de seguros hipotecarios multifamiliares debido a la falta de subsidios para créditos. El año pasado, el cierre detuvo la construcción de unas 30,000 unidades para alquiler en todo el país y llenó de incertidumbre a los constructores.

Hoy, tengo la alegría de informar que las actividades de la FHA son sólidas, tanto para viviendas unifamiliares como multifamiliares. En realidad, las actividades son tan fuertes que si nuestros compromisos de seguro continúan al ritmo actual el resto del año, excederemos nuestros límites estatutarios para el Fondo MMI y el Fondo GI.

Si esto continúa, tendré que pedir al Congreso que eleve los límites estatutarios promulgados en octubre pasado.

Estoy particularmente satisfecho con nuestras actividades en materia de viviendas multifamiliares este año. En los primeros cinco meses del año fiscal, la FHA ha emitido compromisos de seguros que suman casi $1.4 mil millones —comparados con los $900 millones del mismo periodo un año atrás. Esto es un 50 por ciento más.

A pesar de los temores expresados por algunas personas externas a HUD, acerca de que al subir las primas se dañaría la industria de las viviendas multifamiliares, eso por cierto no ha ocurrido.

Permítanme pasar ahora del gobierno al consumidor.

A menudo hablamos de los derechos de los compradores de viviendas, y de las protecciones que se les ofrecen para ayudar a garantizar que se los trate en forma justa... para que no los estafen... y que ellos comprendan el costo de la vivienda que compran y tengan la oportunidad de recorrer el mercado.

De lo que no hablamos lo suficiente es del hecho de que los compradores de vivienda también tienen responsabilidades. La primera es ser un consumidor educado.

El sector de préstamos ofrece tantas opciones de financiamiento a potenciales compradores de vivienda que sólo un consumidor educado puede aspirar a explorar exitosamente el sistema. Un comprador no podría hacer una compra de vivienda informada si no comprendiera el proceso de préstamo.

El aumento del préstamo de subprimas ha vuelto más importante que nunca el alfabetismo financiero. Si cuenta con la información, es menos probable que un consumidor se convierta en una víctima de las prácticas de préstamos abusivos que pueden atrapar a compradores desprevenidos.

La asesoría de vivienda de pronto se ha convertido en más que una buena idea.

Por supuesto, HUD ha financiado asesoría de vivienda antes. Pero consideramos que es una herramienta de tanto valor para los potenciales compradores de vivienda que hemos propuesto convertir a asesoría de vivienda en un programa independiente. Estamos financiando el programa de asesoría a un costo de $35 millones… la cifra más alta que haya alcanzado alguna vez, con un aumento de $15 millones con respecto al año pasado.

Quiero agradecer a la MBA por asumir un proyecto propio de asesoría de vivienda… el programa "Detengamos el Fraude Hipotecario" que inauguran esta semana. Su folleto y su sitio Web son bienvenidos al arsenal para combatir los préstamos abusivos. Felicitaciones… y gracias por todo su trabajo para promover el préstamo honesto y justo.

Como el tercer componente del sistema de vivienda, la industria del financiamiento de bienes raíces nunca ha sido tan importante para nuestra economía como lo es hoy.

Cuando los terroristas atacaron y los expertos predijeron consecuencias económicas espantosas, el mercado de la vivienda se mantuvo globalmente fuerte. Vivienda siguió desarrollándose bien cuando se declaró oficialmente la recesión. Cuando pasó la temporada de las fiestas que podría haber sido sombría, el mercado de la vivienda se mantuvo a flote. Y ahora, con signos de que la recesión está terminando, el mercado de la vivienda se está llevando gran parte del reconocimiento.

Ustedes brindan un servicio que es de fundamental importancia para la economía estadounidense. Y ustedes están apoyando activamente los esfuerzos de esta Administración por expandir las filas de los propietarios de vivienda y mejorar y simplificar el proceso de compra de vivienda que actualmente es un poco complejo.

El sector de los préstamos tiene un papel importante en un proyecto principal que hemos emprendido en HUD: el desafío largamente aplazado de convertir a la compra de vivienda en un proceso más a amigable para el consumidor por medio de una reforma integral de la Ley de Procedimientos de Cierre de Transacciones de Bienes Raíces (RESPA).

Describí los planes de HUD cuando nos reunimos en Toronto. Hoy, quiero que sepan que estamos realizando buenos progresos.

Se han llevado adelante durante meses discusiones intensivas del personal sobre una norma propuesta que mejoraría la divulgación para los compradores; obviamente, queremos que tanto el texto como el espíritu sean correctos. Además, nos hemos estado reuniendo con muchas, muchas personas externas a HUD (gente del sector y representantes de los consumidores). Como se podrán imaginar, hay opiniones fuertes sobre el tema, y nos hemos asegurado de escuchar todos los puntos de vista.

Una vez que hayamos terminado el borrador de la norma, será remitida al proceso de autorización normal: primero por la Administración, luego a ser revisada por el Congreso.

Al final, nuestra meta es crear un proceso de compra de vivienda que: (1) sea menos complicado y más amigable para el consumidor; (2) se base en la transparencia a través de la divulgación temprana y completa, y; (3) sea más económico para los compradores.

Aunque no puedo darles una fecha firme en cuanto a la finalización del trabajo sobre la norma propuesta, probablemente sea a principios del verano. Mientras tanto, seguiremos hablando con gente mientras el proceso va avanzando. Por supuesto, su opinión será bienvenida.

He estado muy conforme con la respuesta de la industria desde que anuncié que pensábamos reformar la ley RESPA. Algunos banqueros hipotecarios ya han empezado a ofrecer una divulgación completa en forma voluntaria, sin esperar a que HUD termine los nuevos requisitos de divulgación. Ese es el tipo de actitudes que los convierte en un sector tan bueno.

Otra de nuestras propuestas, una que esperamos ofrecer en el paquete legislativo del año fiscal 2003, es convertir en permanente el permiso para la simplificación del pago inicial existente. La MBA apoya esto con firmeza. Al extenderse el procedimiento, se evitará una situación en la que HUD y sus clientes deban volver a las confusas prácticas del pasado.

Una de las iniciativas más interesantes de las que quería hablar es un nuevo sistema que apunta al centro de nuestros esfuerzos para terminar con los préstamos abusivos. Se están intentando varias soluciones en todo el país, pero este esfuerzo tiene alcance nacional y tiene un gran potencial.

Lo hemos denominado Vigilancia de Tasadores (Appraiser Watch).

Vigilancia de Tasadores se parece a nuestro exitoso programa de Vigilancia de Crédito. En los últimos tres años, HUD ha identificado a 103 prestamistas a través de Vigilancia de Crédito cuyos préstamos habían tenido una tasa muy alta de incumplimiento de pago y reclamos en los primeros años. Pensamos que el mismo enfoque será útil con los tasadores.

Por medio de Vigilancia de Tasadores, la FHA adoptará procedimientos para identificar a los tasadores vinculados a incumplimientos de pago y reclamos excesivos en aquellas hipotecas en las cuales ellos realizaron la tasación de la propiedad. Aunque el incumplimiento de pago no prueba necesariamente una infidencia por parte del tasador, la FHA utilizará esta información para ayudar a dirigir sus esfuerzos de revisión de campo y a aplicar otras sanciones, según corresponda.

Por supuesto, admitimos que los préstamos no se pagan por muchas razones más allá de una tasación inexacta. Ciertos productos hipotecarios, áreas geográficas y otros factores contribuyen a tasas de incumplimiento de pago y reclamos más altas, y la FHA tendrá en cuenta todos estos factores antes de aplicar sanciones.

Ahora estamos en las primeras etapas del proceso de creación de normas, y esperamos darles a los tasadores, prestamistas y a todos los demás una oportunidad de darnos su opinión y sus comentarios sobre este nuevo enfoque para asegurar que haya más responsabilidad en el sector.

El gobierno federal, los consumidores y el sector de préstamos están vinculados por la meta común de expandir la propiedad de vivienda a más estadounidenses. Nuestra mayor esperanza de lograrlo es trabajar muy cerca unos de otros, guiados por los mismos altos principios y estándares, y motivados por las mismas metas.

Su sector tiene una profunda influencia en nuestras comunidades. Ustedes ayudan a las familias a cumplir sus sueños… en los vecindarios que eligen… en sus propias viviendas. Es imposible subestimar su impacto.

Gracias por el trabajo que hacen para el público que compra viviendas, y espero trabajar junto a ustedes en el futuro.