HUD - Asociación de Banqueros Hipotecarios de EE.UU. (Mortgage Bankers Association of America) (MBA)

Discurso preparado para ser presentado por el
Secretario Mel Martinez
Martes 16 de octubre de 2001

Buenos días. Les agradezco su cálida bienvenida.

Jim, gracias por tan amables palabras, y felicitaciones por sobrevivir al primer día como presidente. Gracias por tu trabajo en nombre del sector hipotecario y los compradores de vivienda a quienes sirve.

Quiero agradecer al presidente saliente, Andy Woodward. Andy, valoro el liderazgo ejercido en la Asociación de Banqueros Hipotecarios de EE.UU., especialmente al ser su presidente durante el año pasado. Gracias por recibirme cuando vine por primera vez al Departamento de Vivienda y Desarrollo y por abrirme el camino como nuevo Secretario.

Me honra su invitación a participar en la 88 Convención Anual de la MBA.

El hecho de que sea su primera reunión anual fuera de los Estados Unidos dice algo importante acerca de la naturaleza cambiante de la industria de los bancos hipotecarios, y del comercio estadounidense en general.

Ya no tiene importancia si un socio está en la vereda de enfrente o en el otro extremo del mundo. Hoy en día, las fronteras internacionales se pueden cruzar haciendo un clic con el mouse. El correo electrónico y las teleconferencias son el Pony Express del siglo XXI, distribuyendo información y uniendo a las personas más rápidamente que nunca.

La nuestra es una economía global en todos los sentidos, con nuevas fronteras que crean nuevas oportunidades. De muchas maneras, el planeta parece más pequeño. Las cuestiones que afectan a un país ahora afectan a todos los países, porque somos socios comerciales, cruzamos las fronteras para visitar a nuestras familias, nos hemos enriquecido con las culturas y las tradiciones de los otros.

Es posible que esto ayude a explicar por qué los ataques del 11 de septiembre fueron condenados desde prácticamente todos los rincones del planeta, y por qué el mundo civilizado ahora está unido detrás de la respuesta de los EE.UU.

Quiero rendir un homenaje especial a nuestra nación anfitriona. Como buen vecino y gran amigo de los Estados Unidos, Canadá ha estado codo a codo con nosotros de todas las maneras. Mi gobierno valora el inestimable apoyo de esta nación y la generosidad de su gente.

Más de ochenta naciones, incluyendo a Canadá, perdieron gente en la destrucción de Nueva York, Pennsylvania y el Pentágono. Esto fue más que un ataque a los Estados Unidos. Como dijo el Presidente Bush en su discurso dirigido al Congreso, "Quizás los Estatutos de la OTAN reflejen la mejor actitud del mundo: un ataque a uno de nosotros, es un ataque a todos".

En cada discurso, el Presidente Bush ha reafirmado al pueblo estadounidense que está decidido a ganar la guerra contra el terrorismo. Y estoy convencido que por medio de su liderazgo, este Presidente se impondrá.

Quise venir aquí esta mañana para decirles personalmente cuánto aprecio la rápida respuesta de la comunidad de los prestamistas a estas tragedias.

Tuve el orgullo de hablar por el sector cuando nos mantuvimos junto a las familias afectadas por los ataques, aquellos que habían perdido a quien ganaba el sustento y aún no habían tenido tiempo de pensar cómo iban a pagar sus hipotecas. Los banqueros hipotecarios se pusieron al frente, y aunque muchos de ustedes no estaban legalmente obligados, estuvieron de acuerdo en suspender las ejecuciones por 90 días. Mostraron compasión por esas familias en un momento difícil.

Luego, cuando HUD pidió a los prestamistas que redujeran los intereses hipotecarios al personal militar en actividad, la MBA se nos unió inmediatamente para ayudar a pasar la información a los clientes. Los militares ahora tienen libertad para concentrarse en combatir el terrorismo sin temer por la seguridad financiera de sus hogares.

Gracias por ofrecer ayuda.

Sus acciones son especialmente loables considerando la pérdida personal de los hombres y mujeres del sector financiero hipotecario. Veintitrés empresas miembros de la MBA tenían oficinas dentro del World Trade Center. Muchas otras firmas de la MBA se encuentran en las cercanías. Mis condolencias a aquellos que hayan perdido a colegas o seres queridos.

A pesar de que tenemos el corazón roto, el Presidente ha instado a la nación a volver al trabajo. Y de algún modo, lo estamos haciendo.

MBA sin duda estuvo tentada de cancelar esta conferencia en los días que siguieron a los ataques. Pero al reunirse de esta manera, se ha arraigado una nueva agenda en sus reuniones y conversaciones privadas. Ahora los miembros de la MBA quieren saber las repercusiones de los ataques en el sector, cómo ayudar a los clientes, cómo encabezar programas de ayuda para desastres en sus comunidades.

Bueno, creo que el mayor servicio que pueden ofrecer es continuar haciendo lo que saben hacer mejor: ayudar a las familias a alcanzar el sueño americano de la vivienda propia.

Hoy, 72.3 millones de familias estadounidenses tienen su vivienda propia, la mayor cantidad en la historia de la nación. Mi reconocimiento a la MBA y sus miembros. Ustedes proveen el financiamiento que posibilita el acceso a la vivienda propia a millones de personas.

Una de nuestras prioridades principales en HUD es expandir la cantidad de propietarios de viviendas. Esta meta cuenta con todo el apoyo del Presidente Bush. Todos reconocemos que acceder a la propiedad de una vivienda construye una prosperidad financiera y una seguridad emocional. E igualmente importante es el hecho de que la propiedad de vivienda crea comunidades más fuertes, convirtiendo a los inquilinos en personas con intereses que se involucran en las escuelas, trabajan juntos para combatir el crimen en su cuadra y se convierten en entrenadores de la Pequeña Liga y en árbitros de fútbol.

Las minorías están logrando acceder a la vivienda propia en cantidades récord, pero a tasas mucho más bajas que quienes no pertenecen a las minorías. Por lo tanto en HUD nos concentramos en la propiedad de vivienda para las minorías por medio de iniciativos como el Fondo para Pago Inicial del Sueño Americano y un programa nuevo que permite a las familias utilizar sus vales de vivienda pública para el pago inicial de una vivienda.

El Presidente Bush ha dejado claro que esta Administración hará todo lo que pueda para darles a los compradores de vivienda toda la información que necesitan para tomar las decisiones correctas para sus familias, y que tenemos grandes expectativas para el sector de préstamos. A principios de este año, al proclamar la Semana Nacional de la Protección al Consumidor, el Presidente escribió: "Aunque es crucial que tantos consumidores como sea posible tengan acceso al crédito, su acceso no debe ser obstaculizado por prácticas de préstamos ilegales."

Sé que la MBA trabaja activamente para dirigir la atención de sus miembros hacia el fraude y el abuso hipotecario por medio de conferencias, publicaciones por correo y su sitio Web. Los aplaudo, pero también les digo que no es suficiente. El sector puede, y debe, hacer más para proteger al público comprador de viviendas, y a través de una mejor divulgación, facultar a los consumidores para que busquen el financiamiento que les resulte más adecuado.

Aunque la compra de la vivienda sea la inversión única más grande que una familia haga alguna vez, la mayor parte de la gente no está preparada para el proceso de compra de vivienda. Esto no es una elección: el proceso en sí es muy complicado y habitualmente no logra proteger a los compradores.

Al cerrar, muchas familias se sientan en la mesa de acuerdo y descubren honorarios inesperados que podrían agregar cientos, si no miles de dólares al costo de su préstamo. No se les dice quién se lleva su dinero, o qué servicios reciben a cambio. Y debido a que le imponen esto al comprador a último momento, no tienen oportunidad de determinar si estos costos extra son razonables.

En el momento, el comprador se ve obligado a hacer una elección imposible: entregar el efectivo extra y firmar, o perder la vivienda.

Los estadounidenses gastan aproximadamente $50 mil millones cada año al cerrar la operación, y me atrevería a decir que la mayoría de ellos no saben adónde fue a parar su dinero. Esto es inaceptable.

El Congreso se ocupó del problema por primera vez en 1974 promulgando la ley RESPA. RESPA puso freno a muchas prácticas problemáticas, pero el proceso de comprar una vivienda ha cambiado mucho desde entonces, y la ley no ha seguido el ritmo de las prácticas de la industria.

HUD mismo ha emitido una cantidad de clarificaciones desde 1976, y adoptó nuevas normas RESPA en 1992 y 1994 y una nueva declaración de políticas hace dos años. Sin embargo, las preguntas con respecto a la divulgación de honorarios nunca se resolvieron, y los repetidos esfuerzos por llegar a un consenso han fracasado.

Nuestra meta a largo plazo es hacer que el proceso de compra de vivienda sea menos complicado, los requisitos de documentación menos exigentes y el proceso hipotecario en sí mismo más económico. Como primer tarea, recuperaremos la claridad del proceso reformando finalmente las normas de la ley RESPA. Los invito a asociarnos y trabajar junto a HUD para crear un proceso amigable que sea, principalmente, bueno para el consumidor.

Durante mi audiencia de confirmación, dije que la reforma de la ley RESPA era un área que me sentía obligado a resolver. Sé que es un tema difícil. En realidad, la gente que me aconsejó abandonar el tema lo llama "el tercer riel" de la industria financiera: en otras palabras, lo tocas bajo tu propia responsabilidad.

Pero demasiados prestamistas y corredores se han aprovechado de los compradores mal informados, y reformar la RESPA ahora es lo correcto. Los consumidores lo necesitan. La industria debe adoptarlo. Porque si lo hacemos bien, todo el mundo se beneficiará. Los compradores de vivienda tendrán la información que necesiten para convertirse en consumidores inteligentes y bien informados. El sector prestamista tendrá menos obstáculos regulatorios.

Ayer, anuncié que HUD está abriendo un "proceso de elaboración de normas" para empezar las reformas a la ley RESPA que necesitan la industria y los consumidores. Es hora de comenzar a quitar el misterio del laberinto de formularios, honorarios y procedimientos con los que forcejean las familias cuando cierran el trato para una vivienda.

Como parte central de nuestros esfuerzos, necesitaremos una divulgación sin precedentes de parte suya, de modo que antes de que una familia llegue a cerrar el trato, sepa cuánto efectivo necesitará; a quién se le pagará, y por qué servicios, y si esos costos son razonables.

Idealmente esta información estará disponible en el momento que un comprador de vivienda presente una solicitud, de modo de poder utilizarla para buscar el mejor préstamo, al menor costo, para su familia.

Porque creo que los consumidores no deberían tener que esperar estas protecciones mientras se desarrolla el proceso de elaboración de normas, he escrito a los prestamistas hipotecarios de la FHA alentándolos fuertemente a comenzar de inmediato a divulgar todos los honorarios en el momento de la solicitud. Estoy instando al resto del sector de los préstamos hipotecarios a hacer lo mismo.

Espero contar con el apoyo de la MBA.

Casi todo el mundo está de acuerdo en que cuanto más opciones de financiamiento tengamos, mejor. Una de esas opciones, la prima de margen de rendimiento, puede ser una herramienta valiosa para abrir las puertas a la propiedad de vivienda.

Lamentablemente, se puede abusar de las primas de margen de rendimiento, y así ha sucedido. Todos hemos oído historias de casos en los cuales un corredor convence a un comprador de vivienda para que acepte una tasa de interés más alta sin las reducciones correspondientes en los gastos por adelantado. O se aplica a un comprador de vivienda una tasa de interés más alta de aquella para la cual cualifica, con el único propósito de enriquecer al corredor. El corredor entonces se embolsa la prima de margen de rendimiento, y el comprador de vivienda está peor.

HUD siempre ha dicho que las primas de margen de rendimiento no son ilegales siempre y cuando el corredor realice realmente los servicios para el comprador y los costos sean razonables. Entonces con la segunda medida que tomó HUD ayer, se intentó buscar estabilidad para el sector de los bancos hipotecarios, clarificando la regla más antigua de HUD y preservando las primas de margen de rendimiento como una opción de financiamiento.

La prima de margen de rendimiento es una herramienta importante del acceso a la vivienda propia que debería estar a disposición de los consumidores para utilizarla en la financiación de sus viviendas. El costo del cierre hoy es oneroso, especialmente para las familias con ingresos bajos o moderados que tienen dificultades para ahorrar suficiente efectivo para satisfacer el pago inicial y otros costos de cierre de la operación. Las primas de margen de rendimiento permiten a los compradores con restricciones de efectivo pagar los costos de cierre del acuerdo a lo largo de la vigencia de la hipoteca. Al conservar esta opción de financiamiento, daremos a más estadounidenses la oportunidad de cerrar un acuerdo para comprar una vivienda.

La viabilidad y la estabilidad del sector bancario hipotecario debe preservarse, de lo contrario la lucha de este segmento de la industria hará más y más difícil para las familias financiar sus viviendas.

Para lograr estas cosas, he publicado una declaración de políticas reafirmando la legalidad de la prima de margen de rendimiento, con la recomendación de que debe ser totalmente divulgada al comienzo del proceso de compra de vivienda. También reformulamos la política de HUD en relación con la práctica de cobrar de más, a la cual el departamento se ha venido oponiendo por más de 20 años.

Como parte de la reforma de la ley RESPA, nos hemos comprometido a simplificar la documentación para los compradores de vivienda. Tanto la industria hipotecaria como los defensores de los consumidores han ofrecido sugerencias para mejorar los formularios y procedimientos de divulgación.

Hemos oído acerca de su decepción porque HUD en el pasado no ha hecho lo suficiente para que se cumpla con la ley RESPA, dejando a la ley prácticamente sin efectividad. Como medida final, estamos priorizando el cumplimiento de la ley RESPA y dándole más recursos. Esto incluye al personal dedicado a estudiar los reclamos, un nuevo contrato de $1.25 millones para servicios de investigación relacionados con el cumplimiento de la ley RESPA y una mejor coordinación de la aplicación de la ley RESPA entre HUD y los reguladores de los principales bancos federales, para identificar a los infractores como parte de los exámenes de rutina de los bancos.

Con este enfoque más fuerte, no sólo responderemos a los reclamos, sino que nos moveremos proactivamente en contra de los infractores.

En definitiva, sin embargo, la primera línea de defensa para un consumidor no tienen que ser los tribunales. Necesitamos que más compradores de vivienda se sienten en la mesa de acuerdo, no en un tribunal. El esfuerzo integral que estamos realizando esta semana representa reformas adecuadas y asequibles.

HUD trabajó en estrecha colaboración con los consumidores y los prestamistas para diseñar esta solución, y aprecio la colaboración que recibimos de la MBA. Creo que los pasos que hemos desarrollado en consecuencia ofrecen una solución adecuada: tanto los consumidores como los prestamistas se benefician de una mayor divulgación y el acceso a una variedad de opciones de financiamiento de vivienda.

Sé que algunos de ustedes ya están yendo un paso más allá, dando más divulgación a sus clientes, y los felicito por ello. Ustedes son el modelo para las reformas que requeriremos del resto del sector.

Francamente, existen prácticas dentro de la comunidad de prestamistas que en el largo plazo no sirven al público y no sirven a la industria. Muchos compradores de vivienda ven el proceso de cierre como un momento lleno de frustraciones que reflejan mal a la industria en su totalidad. No apruebo esas prácticas, y sé que ustedes tampoco.

Cuando el público viene a ustedes pidiendo ayuda para financiar la vivienda de sus sueños, se merece hacerlo en un clima amigable. Necesitan tener la información que los ayudará a elegir la mejor hipoteca. Necesitan saber exactamente cuánto pagarán al cierre, a quién y qué recibirán a cambio. El agente debe ser claro con respecto a para quién trabaja: si para el consumidor, para el prestamista o para él.

Si no se ofrece esta información crítica, el comprador de vivienda debe tener la libertad de ir a comprar a otra parte. Éste es el incentivo que ha estado faltando hasta ahora, gracias a la falta de una divulgación oportuna. Y es éste el incentivo que pretendo inyectar en el proceso.

Habiendo sido en el pasado miembro del directorio de un banco, sé cuánto bien puede hacer la comunidad bancaria. Todos los días, las familias se dirigen a ustedes buscando ayuda para tomar una de las decisiones más importantes de sus vidas, y a cambio, ustedes los ayudan a alcanzar su sueño y convertirse en propietarios de vivienda. El trayecto de buscador de vivienda a comprador de vivienda no puede hacerse sin ustedes.

Me comprometo a trabajar con ustedes para crear un proceso de compra de vivienda que se base en la transparencia y la simplicidad. Les pediremos más en el proceso y les pediremos lo mejor de ustedes. Al hacerlo, estoy convencido de que inspiraremos una mayor confianza del público en la industria de los préstamos hipotecarios y convertiremos al sueño americano del acceso a la vivienda propia en una realidad para más familias.

Gracias.