Información local de CPD - Massachusetts - Desarrollo de viviendas a precios razonables - Fall River, MA - CPD

NOMBRE DEL PROYECTO / UBICACIÓN:

Viviendas en sitios diseminados en los vecindarios de Corky Row,
East Main y Niagara.

NECESIDADES ATENDIDAS:

Viviendas a precios razonables para familias trabajadoras
Capacitación y oportunidades de trabajo continuo para residentes locales
Revitalización de vecindarios deteriorados

DESCRIPICIÓN DEL PROYECTO:

En el núcleo de esta estrategia general de revitalización del vecindario se encuentra la creación de 90 unidades de viviendas a precios razonables a través de la renovación total de 25 edificios abandonados y deteriorados. El desarrollador/contratista incluye activamente a los residentes locales, proporcionando capacitación y empleo continuos. Las unidades completadas son destinadas a familias trabajadoras que ya estén viviendo en los vecindarios. El proyecto utiliza tanto créditos impositivos para viviendas de bajos ingresos como créditos impositivos para preservación histórica.

AGENCIAS DE IMPLEMENTACIÓN:

Cushing Companies, un desarrollador/contratista privado, es el motor detrás de la iniciativa, con el apoyo de las siguientes instituciones:

Agencia de Desarrollo comunitario de la Ciudad de Fall River
Fall River Affordable Housing Corporation, una organización sin fines de lucro que administra programas de préstamos con bajos intereses de financiamiento estatal y federal; por ejemplo, Rehabilitación para el Alquiler y Rehabilitación para el Propietario de HOME, Adquisición de Vivienda de Alquiler y Ayuda para el Comprador de Vivienda por Primera Vez.
Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del Estado de Massachusetts
Massachusetts Housing Investment Corporation
BankBoston Development Company
Asociación del Vecindario de Niágara

PRÉSTAMOS FEDERALES:

Total $3,820,001
Préstamo HOME del Estado de Massachusetts ($2,520,000)
Préstamo HOME de la Ciudad de Fall River ($1,300,001)

FUENTES PRIVADAS:

Total $10,144,880
Préstamo hipotecario de la Massachusetts Housing Investment Corporation ($5,003,569)
Préstamo hipotecario de la BankBoston Development Company ($4,966,696)
Préstamo del Citizens-Union Bank ($174,615)

TESTIMONIOS DE CLIENTES:

"La calidad de trabajo en esta vivienda donde vivo es excelente. Me saco el sombrero ante ustedes."

Steve Elderkin, residente, dirigiéndose a un grupo que incluía al gobernador de Massachusetts, Paul Cellucci, y al alcalde de Fall River, Edward Lambert

PERSONAS DE CONTACTO LOCALES:

George M. Hovorka, Agencia de Desarrollo Comunitario de la Ciudad de Fall River
Robert N. Landry, Fall River Affordable Housing Corporation
Caleb C. Clapp, Cushing Companies

CARACTERÍSTICAS DE MEJORES PRÁCTICAS:

Atención de una necesidad crucial no satisfecha: El objetivo fundamental de este proyecto es revitalizar vecindarios deteriorados a través de la creación de viviendas a precios razonables para una población que muy a menudo no es tenida en cuenta: los trabajadores pobres. A pesar de los bolsones de deterioro, todavía hay en estos vecindarios un núcleo estable de propietarios de vivienda. Este proyecto elimina el deterioro, creando en su lugar unidades de vivienda de alta calidad y lo suficientemente espaciosas para albergar a familias. Al mismo tiempo, se preserva el carácter histórico de estos vecindarios, porque los edificios no son simplemente demolidos. Se los restaura con mucho esfuerzo y, de hecho, son mejorados. A través de la renovación total, se produce la creación de viviendas modernas, libres de plomo y con una nueva configuración. Este tipo de rehabilitación de un sitio de viviendas diseminadas es infrecuente, porque es muy costoso y requiere un enorme esfuerzo. Pero es precisamente el tipo de atención que requieren los vecindarios urbanos que se encuentran en muy malas condiciones para revertir la declinación y mejorar sus fuerzas inherentes.

Enfoque Innovador: El proyecto es estructurado en fases que abarcan varios años. Cada fase se corresponde con una ronda de aplicación de crédito impositivo separada. La primera fase ya ha sido completada; la segunda está completada en un 60% y la tercera ha comenzado recientemente. El resultado de este enfoque en fases es que el proyecto mantiene un impulso parejo, y que se crean trabajos en la construcción de largo plazo. Los equipos de construcción mantienen una presencia constante en el vecindario, y cada fase construye sobre el éxito de las fases anteriores. De este modo, manzana por manzana, el proyecto ayuda a la comunidad a recuperar sus vecindarios.

Características únicas del programa: Un componente clave de este proyecto es su iniciativa de desarrollo económico local. Hay dos aspectos. Primero, el trabajo de construcción es partido cuidadosamente en paquetes de licitaciones, lo que permite la participación de contratistas pequeños y locales. En este aspecto, el desarrollador trabaja estrechamente con las agencias locales para identificar a potenciales subcontratistas, en particular empresas cuyos propietarios sean mujeres o pertenezcan a minorías. El segundo aspecto es la creación directa de empleo a través de la propia fuerza de trabajo de Cushing Companies. Cushing ha tenido un éxito notable a la hora de incluir a residentes locales. Dos de los miembros del personal jerárquico son instructores con experiencia, preparados y dispuestos a capacitar a trabajadores. Actualmente, el 85% de la fuerza de trabajo de Cushing está compuesta por residentes locales. Además, el 855 de los trabajadores pertenece a minorías, y el 15% es del sexo femenino. Esta iniciativa genera capacidad tanto para las empresas locales como para los trabajadores locales. Y puesto que el proyecto progresará en fases a lo largo de los años, será capaz de proporcionar empleo estable durante un largo tiempo.

Expectativas sobrepasadas: Desde que la primera fase fue concebida, el equipo de desarrollo ha logrado asegurar créditos impositivos históricos para muchas propiedades del vecindario de Corky Row. Estos vecindarios fueron desarrollados durante el siglo pasado como viviendas para trabajadores de hilanderías. La restauración fiel, facilitada por los créditos impositivos históricos, invoca la riqueza de la importancia del pasado de las comunidades al mismo tiempo que crea viviendas cuya calidad excede largamente los estándares modernos.

Apalancamiento: Este proyecto ha apalancado $3,820,000 en préstamos con intereses bajos de agencias del estado y de la ciudad, atrayendo casi $10 millones en capital privado de los créditos impositivos. Esta estructura permite un nivel de deuda permanente remarcablemente bajo, que crea estabilidad a largo plazo y asegura precios razonables permanentes. Incluso, un bajo nivel de deuda permanente hará que las propiedades sean accesibles para compradores de vivienda por primera vez con ingresos bajos al final del período de cumplimiento del crédito impositivo.

Sociedad sector público - sector privado: Este proyecto es el fruto de una exitosa asociación entre la Ciudad de Fall River, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Massachusetts y un desarrollador privado, Cushing Companies. El proyecto está situado en los vecindarios más pobres de Fall River, que han estado por largo tiempo en la mira de los esfuerzos de planificación de desarrollo comunitario de la ciudad. La ciudad ha reconocido, de todas formas, la necesidad de atraer a un desarrollador privado para cumplir con sus objetivos. Cushing Companies trae a Fall River su considerable experiencia, pero depende del compromiso de largo plazo de la ciudad para la continuidad de su modelo de desarrollo de un emplazamiento de viviendas diseminadas. Este compromiso se traduce en apoyos de diverso tipo, no sólo financieros. La ciudad y otras agencias locales, por ejemplo, proporcionan una red de derivaciones para potenciales subcontratistas e inquilinos. Finalmente, el equipo de desarrollo depende del Estado de Massachusetts, que a reafirmado consistentemente su creencia en la rehabilitación de viviendas diseminadas como un medio para revertir la declinación de vecindarios antiguos.

Digno de ser replicado: El programa de créditos impositivos es uno de los caminos más efectivos que tienen las comunidades para atraer la inversión privada a vecindarios deteriorados. Los beneficios del programa pueden ser maximizados cuando el redesarrollo refuerce las potencialidades inherentes de la comunidad. Centrando sus esfuerzos en los bolsones de deterioro rodeados de propiedades estables, el efecto positivo es derramado hacia las propiedades adyacentes. El redesarrollo de viviendas diseminadas es costoso, pero los resultados se expanden a toda la comunidad.

COMUNÍQUESE CON:

George M. Hovorka,
Agencia de Desarrollo Comunitario de la Ciudad de Fall River, (508) 679-0131