Suplemento del aviso de Pautas de accesibilidad de la Ley de Equidad de Vivienda

Oficina del Secretario Asistente de
Equidad de Vivienda e Igualdad de Oportunidades

24 CFR Capítulo I

[No. de caso N-94- ;FR-2665-N-08)

Suplemento del aviso de Pautas de accesibilidad de la Ley de Equidad de Vivienda:
Preguntas y respuestas sobre las Pautas

AGENCIA: Oficina del Secretario Asistente de Equidad de Vivienda e Igualdad de Oportunidades, HUD.

ACCIÓN: Suplemento del aviso de Pautas de accesibilidad de la Ley de Equidad de Vivienda: Preguntas y respuestas sobre las Pautas.

RESUMEN: El 6 de marzo de 1991 (56 FR 9472), el Departamento publicó las Pautas de accesibilidad de la Ley de Equidad de Vivienda finales (las Pautas) para brindar a los constructores y desarrollistas orientación técnica sobre cómo cumplir con los requisitos de accesibilidad de la Ley de Modificaciones de Equidad de Vivienda (Fair Housing Amendments Act) de 1988 (la Ley de Equidad de Vivienda) que se aplican a ciertas viviendas multifamiliares diseñadas y construidas para su ocupación por primera vez después del 13 de marzo de 1991. Desde la publicación de las Pautas, el Departamento ha recibido muchas preguntas sobre la aplicabilidad de las especificaciones técnicas establecidas en las Pautas para ciertos tipos de viviendas multifamiliares nuevas y ciertos tipos de unidades dentro de viviendas multifamiliares contempladas en la Ley. El Departamento también ha recibido varias preguntas sobre los tipos de viviendas multifamiliares nuevas que están sujetas a los requisitos de diseño y construcción de la Ley de Equidad de Vivienda.

Este documento contiene las preguntas más frecuentes de los integrantes del público y las respuestas del Departamento a estas preguntas. El Departamento cree que las cuestiones tratadas en estas preguntas y respuestas pueden ser de interés y ayuda para otras personas que deben cumplir con los requisitos de diseño y construcción de la Ley de Equidad de Vivienda. Este aviso de preguntas y respuestas sobre las Pautas de accesibilidad de la Ley de Equidad de Vivienda será codificado en la edición de 1994 del Código de Reglamentaciones Federales como el Apéndice IV de las reglamentaciones de Equidad de Vivienda (24 CFR Capítulo I., Subcapítulo A, Apéndice IV).

PARA MÁS INFORMACIÓN, COMUNICARSE CON: Cheryl Kent, Asesora Especial sobre Políticas de Discapacidades, Oficina de Cumplimiento, Oficina de Equidad de Vivienda e Igualdad de Oportunidades, 451 Seventh St., S.W. 7058 (voz) o 202-708-1734 (TTY).

INFORMACIÓN SUPLEMENTARIA:
Antecedentes
La Ley de Modificaciones de Equidad de Vivienda (Pub.L. 100-430, aprobada el 13 de septiembre de 1988) (la Ley de Modificaciones de Equidad de Vivienda) modificó el Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968 (la Ley de Equidad de Vivienda o la Ley) para agregar prohibiciones contra la discriminación en materia de vivienda por motivos vinculados con la discapacidad y el estado civil. La Ley de Modificaciones de Equidad de Vivienda también determinó que es ilegal diseñar y construir ciertas viviendas multifamiliares para su ocupación por primera vez después del 13 de marzo de 1991, de modo que sean inaccesibles para personas con discapacidades y estableció requisitos de diseño y construcción para que las personas con discapacidades puedan acceder y utilizar estas viviendas fácilmente. La Sección 100.205 de las reglamentaciones del Departamento de 24 CFR parte 100 implementa los requisitos de diseño y construcción de la Ley de Equidad de Vivienda (también denominados requisitos de accesibilidad).

El 6 de marzo de 1991 (56 FR 9472), el Departamento publicó las Pautas de accesibilidad de la Ley de Equidad de Vivienda finales (las Pautas) para brindar a los constructores y desarrollistas orientación técnica sobre cómo cumplir con los requisitos de accesibilidad de la Ley de Equidad de Vivienda. (Las Pautas están codificadas en 24 CFR Capítulo I, Subcaptítulo A, Apéndice II. El preámbulo de las Pautas está codificado en 24 CFR Capítulo I, Subcaptítulo A, Apéndice III). Las Pautas están organizadas siguiendo la secuencia de requisitos como se presentan en la Ley de Equidad de Vivienda y en 24 CFR 100.205. Las Pautas proporcionan orientación técnica sobre los siete requisitos siguientes:

Requisito 1. Entrada accesible al edificio en una ruta accesible.
Requisito 2. Áreas públicas y de uso común accesibles.
Requisito 3. Puertas utilizables (utilizables para una persona en silla de ruedas).
Requisito 4. Ruta accesible de ingreso a la unidad y de comunicación entre los ambientes de la misma.
Requisito 5. Llaves de luz, tomas de corriente, termostatos y otros controles ambientales ubicados en lugares accesibles.
Requisito 6. Paredes reforzadas para las barras de sujeción.
Requisito 7. Cocinas y baños utilizables.

Las especificaciones de diseño presentadas en las Pautas son solamente recomendaciones. Los constructores y desarrollistas pueden dejar de lado estas recomendaciones y buscar modos alternativos de demostrar que cumplieron con los requisitos de la Ley de Equidad de Vivienda. La Ley de Equidad de Vivienda y la reglamentación de implementación del Departamento estipulan, por ejemplo, el uso de los requisitos apropiados de la norma A117-1 del Instituto Nacional Norteamericano de Normas (ANSI, por su sigla en inglés). Sin embargo, la adhesión a las Pautas no constituye un puerto seguro en el proceso de aplicación de reglamentaciones administrativas del Departamento para cumplir con los requisitos de diseño y construcción de la Ley de Equidad de Vivienda.

Desde la publicación de las Pautas, el Departamento ha recibido muchas preguntas sobre la aplicabilidad de las especificaciones de diseño establecidas en las Pautas para ciertos tipos de viviendas multifamiliares nuevas y ciertos tipos de diseños de interiores de viviendas. El Departamento también ha recibido varias preguntas sobre los tipos de viviendas multifamiliares nuevas que deben cumplir con los requisitos de diseño y construcción de la Ley de Equidad de Vivienda. Dada la amplia variedad de tipos de viviendas multifamiliares y tipos de unidades de vivienda y la continua introducción de nuevos diseños de edificios e interiores al mercado de vivienda, el Departamento no ha podido preparar pautas de accesibilidad que contemplen todos los tipos o diseños de viviendas. Aunque las Pautas no pueden tratar todos los diseños de viviendas, el Departamento quiere ayudar al público a cumplir con los requisitos de diseño y construcción de la Ley de Equidad de Vivienda a través de talleres y seminarios, ayuda telefónica, respuestas escritas a consultas escritas y la publicación de documentos como este. El Departamento ha dispuesto la preparación de un manual de diseño que explique e ilustre con más detalle las Pautas de accesibilidad de la Ley de Equidad de Vivienda.

Las preguntas y respuestas que se exponen en este aviso tratan las cuestiones que el público plantea con mayor frecuencia con respecto a los tipos de viviendas multifamiliares sujetas a los requisitos de diseño y construcción de la Ley de Equidad de Vivienda y las especificaciones técnicas contenidas en las Pautas.

El formato de preguntas y respuestas se divide en dos secciones. La Sección 1, titulada "Viviendas sujetas a los requisitos de construcciones nuevas de la Ley de Equidad de Vivienda" trata las cuestiones planteadas en conexión con los tipos de viviendas multifamiliares (que incluye las partes de dichas viviendas) construidas para su ocupación por primera vez después del 13 de marzo de 1991, que deben cumplir con los requisitos de diseño y construcción de la Ley. La Sección 2, titulada "Pautas de accesibilidad" trata las cuestiones planteadas en conexión con las especificaciones de diseño y construcción establecidas en las Pautas.

Fecha: 28 de junio de 1994

Roberta Achtenberg, Secretaria Asistente
de Equidad de Vivienda e Igualdad de Oportunidades

En consecuencia, el Departamento agrega las "Preguntas y respuestas sobre las Pautas de accesibilidad de la Ley de Equidad de Vivienda" como Apéndice IV de 24 CFR, Capítulo I, Subcapítulo A, que dicen lo siguiente:

Introducción
El 6 de marzo de 1991 (56 FR 9472), el Departamento publicó las Pautas finales de accesibilidad de la Ley de Equidad de Vivienda (las Pautas). (Las Pautas están codificadas en 24 CFR Capítulo I, Subcapítulo A, Apéndice II.) Las Pautas brindan a los constructores y desarrolladores orientación técnica sobre cómo cumplir con los requisitos de accesibilidad de la Ley de Modificaciones de Equidad de Vivienda de 1988 (la Ley de Equidad de Vivienda) que se aplican a ciertas viviendas multifamiliares diseñadas y construidas para su ocupación por primera vez después del 13 de marzo de 1991. Desde la publicación de las Pautas, el Departamento ha recibido muchas preguntas sobre la aplicabilidad de las especificaciones técnicas establecidas en las Pautas para ciertos tipos de viviendas multifamiliares nuevas y ciertos tipos de unidades dentro de viviendas multifamiliares contempladas en la Ley. El Departamento también ha recibido varias preguntas sobre los tipos de viviendas multifamiliares nuevas que están sujetas a los requisitos de diseño y construcción de la Ley de Equidad de Vivienda.

Las preguntas y respuestas que se exponen en este documento tratan algunas de las cuestiones que el público plantea con mayor frecuencia con respecto a los tipos de viviendas multifamiliares sujetas a los requisitos de diseño y construcción de la Ley de Equidad de Vivienda y las especificaciones técnicas contenidas en las Pautas.

Las cuestiones tratadas en este documento se refieren sólo a la aplicación de la Ley de Equidad de Vivienda y las Pautas para las "viviendas multifamiliares contempladas" en la Ley de Equidad de Vivienda. Algunas de estas viviendas, al igual que ciertas áreas públicas y de uso común de las mismas, también están contempladas en otras leyes, como por ejemplo, la Sección 504 de la Ley de Rehabilitación (Rehabilitation Act) de 1973 (42 U.S.C. 794), la Ley de Barreras Arquitectónicas (Architectural Barriers Act) de 1968 (42 U.S.C. 4151-4157) y la Ley de Norteamericanos con Discapacidades (Americans with Disabilities Act) de 1990 (42 U.S.C. 12101-12213).

La Sección 504 se aplica a los programas y actividades que reciben ayuda financiera federal. Las reglamentaciones del Departamento sobre la Sección 504 se encuentran en 24 CFR parte 8.

La Ley de Barreras Arquitectónicas se aplica a ciertos edificios financiados total o parcialmente con fondos federales. Las reglamentaciones del Departamento sobre la Ley de Barreras Arquitectónicas se encuentran en 24 CFR partes 40 y 41.

La Ley de Norteamericanos con Discapacidades (ADA, por su sigla en inglés) es una ley amplia de derechos civiles que garantiza igualdad de oportunidades para individuos con discapacidades en empleos, lugares públicos, transporte, servicios del gobierno Estatal y local y telecomunicaciones. El Departamento de Justicia es la agencia federal líder para la implementación de ADA y la gente los contacta para solicitar copias de reglamentaciones relevantes de ADA.

El Departamento ha recibido varias preguntas sobre la aplicabilidad de ADA a viviendas residenciales, en especial con respecto al Título III de ADA que trata los requisitos de accesibilidad para lugares públicos. En particular, se preguntó al Departamento si las áreas públicas y de uso común de viviendas residenciales están sujetas al Título III de ADA. Las instalaciones estrictamente residenciales no se consideran lugares públicos y, por lo tanto, no están sujetas al Título III de ADA, como tampoco lo están los servicios prestados para el uso exclusivo de los residentes y sus huéspedes. Sin embargo, las áreas comunes que funcionan como una de las doce categorías de ADA de lugares públicos dentro de instalaciones residenciales se consideran lugares públicos si están abiertos a otras personas que no son residentes ni huéspedes. Las oficinas de alquiler y venta de viviendas residenciales, por ejemplo, están, por su naturaleza, abiertas al público y son lugares públicos que deben cumplir con los requisitos de ADA, además de todos los requisitos aplicables de la Ley de Equidad de Vivienda.

Como se menciona anteriormente, el resto de este aviso trata cuestiones que el público plantea con mayor frecuencia con respecto a los tipos de viviendas multifamiliares sujetas a los requisitos de diseño y construcción de la Ley de Equidad de Vivienda y las especificaciones técnicas contenidas en las Pautas.

Sección 1: Viviendas sujetas a los requisitos de construcciones nuevas de la Ley de Equidad de Vivienda.
Las cuestiones que se tratan en esta sección corresponden a los tipos de viviendas multifamiliares (o las partes de dichas viviendas) diseñadas y construidas para su ocupación por primera vez después del 13 de marzo de 1991, que deben cumplir con los requisitos de diseño y construcción de la Ley de Equidad de Vivienda.

1. Viviendas en serie
   1. P. ¿Las viviendas en serie de edificios sin ascensor que tienen entradas exteriores individuales deben ser accesibles?
      R. Si son viviendas en serie de un solo piso, sí. Si son viviendas en serie de varios pisos, no se requiere la accesibilidad. (Vea el análisis sobre las viviendas en serie del preámbulo de las Pautas en la "Sección 2 -- Definiciones [Viviendas multifamiliares contempladas]" en 56 FR 9481, del 6 de marzo de 1991 o 24 CFR Capítulo I, Subcapítulo A, Apéndice III.)
   2. P. ¿La Ley de Equidad de Vivienda se aplica a cuatro unidades de vivienda de un solo piso que tienen paredes en común y entradas individuales?
      R. Sí. La Ley de Equidad de Vivienda se aplica a todas las unidades de edificios con cuatro o más unidades de vivienda si dichos edificios tienen uno o más ascensores y a unidades de vivienda en planta baja de otros edificios que tengan cuatro o más unidades de vivienda. Esto incluye a las viviendas de una planta, a veces denominadas "viviendas en serie de un solo piso", "villas" o "apartamentos con patio", sin importar quién es el propietario, aunque tales viviendas no se consideren viviendas multifamiliares en varios códigos de construcción.
   3. P. ¿Y si las unidades de vivienda de un solo piso están separadas por muros cortafuegos?
      R. La Ley de Equidad de Vivienda se aplica igual. En las Pautas, la definición de viviendas multifamiliares contempladas en la Ley incluye los edificios con cuatro unidades o más dentro de una única estructura separada por muros contrafuegos.
2. Espacio comercial
   P. ¿Si un edificio tiene tres unidades de vivienda residenciales y uno o más espacios comerciales, es una "vivienda multifamiliar contemplada" en la Ley de Equidad de Vivienda?
   R. No. Las viviendas multifamiliares contempladas en la Ley son edificios con cuatro o más unidades de vivienda si dichos edificios tienen uno o más ascensores y unidades de vivienda en planta baja de otros edificios que tengan cuatro o más unidades de vivienda. El espacio comercial no se ajusta a la definición de "unidad de vivienda". Tenga en cuenta, sin embargo, que el Título III de ADA se aplica a los lugares públicos e instalaciones comerciales. Por lo tanto, debe determinarse por separado si se aplica ADA al espacio comercial en dicho edificio (vea la introducción de estas preguntas y respuestas que proporciona información sobre ADA).
3. Condominios
   
   1. P. ¿Los condominios están sujetos a la Ley de Equidad de Vivienda?
      R. Sí. Los condominios en viviendas multifamiliares contempladas están cubiertas por la Ley de Equidad de Vivienda. La Ley de Equidad de Vivienda no hace distinciones sobre la base de quién es el propietario.
   2. P. ¿Si un condominio está pre-vendido como estructura y el comprador diseña y construye el interior, se aplican las Pautas?
      R. Sí. La Ley de Equidad de Vivienda se aplica al diseño y construcción de viviendas multifamiliares contempladas en la Ley, sin importar si la persona que realiza el diseño y construcción es un arquitecto, un constructor o un particular. (Vea el análisis sobre los condominios del preámbulo de las Pautas en la "Sección 2 -- Definiciones [Unidades de vivienda]" en 56 FR 9481, del 6 de marzo de 1991 o 24 CFR Capítulo I, Subcapítulo A, Apéndice III.)
4. Agregados
   
   1. P. ¿Si un propietario agrega cuatro o más unidades de vivienda a un edificio existente, la Ley de Equidad de Vivienda se aplica a esas unidades?
      R. Sí, siempre y cuando las unidades constituyan un nuevo agregado al edificio y no una rehabilitación sustancial de unidades existentes.
   2. P. ¿Y si además se agregan nuevos espacios públicos y de uso común?
      R. Si además se agregan nuevas áreas o edificios públicos y de uso común, deben ser accesibles.
   3. P. ¿Si la única construcción nueva es un agregado que consta de cuatro o más unidades de vivienda, los espacios públicos y de uso común existentes deben hacerse accesibles?
      R. No, no es necesario que las áreas públicas y de uso común existentes se hagan accesibles. La Ley de Equidad de Vivienda se aplica a construcciones nuevas de viviendas multifamiliares contempladas en la Ley. (Vea la Sección 804(f)(3)(C)(i) de la Ley.) Las instalaciones públicas y de uso común existentes no son partes de viviendas recientemente construidas de viviendas multifamiliares contempladas en la Ley. Sin embargo, deben permitirse las modificaciones razonables a las áreas públicas y de uso común existentes y es posible que se aplique la Ley de Norteamericanos con Discapacidades (ADA) a ciertas áreas públicas y de uso común. Debe determinarse por separado si se aplica ADA. (Vea la introducción de estas preguntas y respuestas que proporciona información sobre ADA.)
5. Unidades sobre el estacionamiento
   
   1. P. Se planea construir un edificio de tres plantas con un área común de estacionamiento y espacios asignados a nivel de la calle como el primer piso y dos plantas de unidades de vivienda de un piso ubicados sobre el estacionamiento. El acceso a todos los pisos por encima del estacionamiento será por escaleras. No se proyecta tener ascensores en el edificio. ¿La primera planta de unidades de vivienda de un piso sobre el nivel del estacionamiento debe ser accesible?
      R. Sí. Las Pautas adoptan y amplían la definición de "planta baja" que se encuentra en la reglamentación de HUD implementando la Ley de Equidad de Vivienda (vea 24 CFR 100.201) para indicar que ". . .cuando el primer piso con unidades de vivienda está por encima del nivel de la calle, se debe poder ingresar a todas las unidades en esa planta por una entrada al edificio en una ruta accesible. Este piso será considerado planta baja".(Vea la definición de "planta baja" en las Pautas en 24 CFR Capítulo I, Subcapítulo A, Apéndice II, Sección 2.) Cuando en una vivienda multifamiliar contemplada en la Ley no hay unidades de vivienda al nivel de la calle, el primer piso con unidades de vivienda será considerado planta baja y debe tener una entrada al edificio en una ruta accesible. Sin embargo, la definición de "planta baja" no requiere que haya más de una planta baja.
   2. P. ¿Si el diseño de un edificio contiene una combinación de apartamentos de un piso al nivel de la calle y apartamentos de un piso ubicados por encima del nivel de la calle sobre un área de estacionamiento público, los edificios sobre el área de estacionamiento deben ser accesibles?
      R. No. En este caso, como algunos apartamentos de un piso están ubicados al nivel de la calle, estos serán considerados las unidades de vivienda en planta baja y deben ser accesibles. La definición de planta baja en las Pautas establece, en parte, que "la planta baja es un piso de un edificio con una entrada al mismo en una ruta accesible. Un edificio puede tener una o más plantas bajas. . ."Por lo tanto, la definición abarca situaciones en las que por el plan de diseño se puede acceder a más de una planta en un edificio por una ruta accesible (encuentre un ejemplo en la Pregunta 6 a continuación). En las reglamentaciones del Departamento que implementan la Ley de Equidad de Vivienda no se requiere que haya más de una planta baja.
6. Más de una planta baja
   P. ¿Si se construye un edificio de dos o tres plantas en una pendiente, de modo que de un lado del edificio se accede al piso más bajo desde la calle y del otro lado del edificio se accede al segundo piso desde la calle, las unidades de vivienda de ambos pisos deben ser accesibles?
   R. Sí. Al definir "planta baja" como cualquier piso de un edificio con una entrada accesible en una ruta accesible, las reglamentaciones de la Ley de Equidad de Vivienda reconocen que ciertos edificios, por su ubicación y plan de diseño, tienen más de una planta accesible al nivel de la calle o prácticamente a dicho nivel. En estos casos, si más de una planta puede diseñarse con una entrada accesible en una ruta accesible, así debe hacerse. Cada planta se convierte en planta baja y las unidades de vivienda de esa planta deben cumplir con los requisitos de accesibilidad de la Ley. (Vea el análisis de esta cuestión en la Pregunta 12 de este documento.)
7. Instalaciones de cuidado continuo
   P. ¿Los requisitos de las construcciones nuevas de la Ley de Equidad de Vivienda se aplican a las instalaciones de cuidado continuo que prestan servicios de vivienda, cuidado de la salud y otros servicios?
   R. Los requisitos de las construcciones nuevas de la Ley de Equidad de Vivienda se aplican a las instalaciones de cuidado continuo si las mismas tienen al menos un edificio con cuatro o más unidades de vivienda. Que una instalación sea una "vivienda" según la Ley depende de si la instalación se utilizará como residencia durante un período de tiempo que no sea breve. Como resultado, debe examinarse la operación de cada instalación de cuidado continuo caso por caso para determinar si contiene viviendas. Los factores que el Departamento considerará al realizar tal examinación incluyen, pero no se limitan a:
   1. el período de tiempo en que las personas permanecen en el proyecto;
   2. si el proyecto tiene políticas vigentes diseñadas y destinadas a alentar o desalentar a los ocupantes a tener la expectativa e intención de seguir ocupando un espacio en el proyecto y
   3. la naturaleza de los servicios prestados por o en el proyecto.
8. Prueba de ocupación por primera vez
   P. La Ley de Equidad de Vivienda se aplica a viviendas multifamiliares contempladas en la Ley, construidas para su ocupación por primera vez después del 13 de marzo de 1991. ¿Cuáles son las pruebas aceptables de "ocupación por primera vez"?
   R. La determinación de la ocupación por primera vez de una vivienda se realiza edificio por edificio. Las reglamentaciones de la Ley de Equidad de Vivienda establecen que "las viviendas multifamiliares contempladas en la Ley se considerarán diseñadas y construidas para su ocupación por primera vez el 13 de marzo de 1991 o antes ( y estarán, por lo tanto, exentas de los requisitos de accesibilidad de la Ley) si están ocupadas en esa fecha o si un gobierno Estatal, del condado o local emitió el último permiso de construcción o la renovación del mismo para las viviendas multifamiliares contempladas el 15 de junio de 1990 o con anterioridad a dicha fecha."

   Para los edificios que no obtuvieron el permiso de construcción final el 15 de junio de 1990 o con anterioridad a dicha fecha, la prueba de la fecha de ocupación por primera vez es (1) un certificado de ocupación y (2) una muestra de que al menos una unidad de vivienda del edificio estaba ocupada el 13 de marzo de 1991. Por ejemplo, si un inquilino firmó un contrato de alquiler y tomó posesión de una unidad. No es necesario que el inquilino se haya mudado a la unidad, sino que haya tomado posesión de modo que, de haberlo querido, podría haberse mudado al edificio el 13 de marzo de 1991. Para las unidades de vivienda en venta, el nuevo propietario debe haber cerrado el acuerdo y tomado posesión de la vivienda el 13 de marzo de 1991. Nuevamente, no es necesario que el nuevo propietario se haya mudado a la unidad, sino que haya tomado posesión de la misma y, de haberlo querido, haya podido mudarse el 13 de marzo de 1991 o con anterioridad a dicha fecha. Un certificado de ocupación no es por sí solo un modo aceptable de establecer la ocupación por primera vez y las unidades en venta, pero no vendidas, no cumplen con la prueba de ocupación por primera vez.

9. Edificios transformados
   P. ¿Si un edificio se utilizaba anteriormente con fines no residenciales, como un depósito, un edificio de oficinas o una escuela, y se transforma en una vivienda multifamiliar, debe cumplir con los requisitos de la Ley de Equidad de Vivienda?
   R. No, la Ley de Equidad de Vivienda se aplica a "viviendas multifamiliares contempladas en la Ley para su ocupación por primera vez después" del 13 de marzo de 1991 y la reglamentación de la Ley de Equidad de Vivienda define "ocupación por primera vez" como "un edificio que nunca antes ha sido utilizado con ningún propósito". (Vea la definición de "ocupación por primera vez" en 24 CFR 100.201 y también en 24 CFR Capítulo I, Subcapítulo A, Apéndice I.)

   Sección 2: Pautas de accesibilidad.
   Las cuestiones tratadas en esta sección se refieren a las especificaciones técnicas establecidas en las Pautas de accesibilidad de la Ley de Equidad de Vivienda.

   Requisito 1 -- Entrada accesible en una ruta accesible
   

10. Rutas accesibles a los garajes
    
    1. P. ¿Es necesario que haya una ruta accesible desde un garaje subterráneo hasta las viviendas multifamiliares de un piso contempladas en la Ley y construidas sobre el garaje?
       R. Sí. La Ley de Equidad de Vivienda requiere que haya una entrada accesible en una ruta accesible. Para cumplir con el Requisito 1 de las Pautas, debería haber una ruta accesible que conduzca a las entradas al nivel de la calle para ingresar a las unidades de vivienda de un piso desde una calle pública o acera u otro punto de llegada peatonal. El garaje de estacionamiento por debajo del nivel de la calle es una instalación pública y de uso común. Por lo tanto, también debe haber una ruta accesible desde esta zona de estacionamiento hacia las unidades de vivienda contempladas en la Ley. Puede tratarse de una rampa debidamente inclinada desde el estacionamiento en subsuelo hasta el nivel de la calle o de un ascensor desde el garaje de estacionamiento hasta las unidades de vivienda.
    2. P. ¿La ruta que vaya desde dentro de un garaje anexo y privado hasta la unidad de vivienda debe ser accesible?
       R. No. Según el Requisito 1 de las Pautas, debe haber una entrada accesible a la unidad de vivienda en una ruta accesible. Sin embargo, no es necesario que esta ruta y entrada se originen dentro del garaje. La mayoría de las unidades con garajes anexos tienen una entrada principal separada y esta entrada es la que debe ser accesible. Por lo tanto, si hubiera uno o dos escalones dentro del garaje conducentes a la unidad, no se requiere colocar una rampa en lugar de los escalones. Sin embargo, la puerta que conecta el garaje a la unidad de vivienda debe cumplir con los requisitos de puertas accesibles.
11. Evaluaciones de los aspectos poco prácticos del sitio
    
    1. P. ¿Según la evaluación individual de edificios, cómo se realiza el segundo paso de la evaluación, que implica medir la inclinación de la elevación del suelo entre la entrada y los puntos de llegada aplicables?
       R. La inclinación se mide al nivel de la calle desde la entrada hasta arriba del pavimento de todos los puntos de llegada peatonales y vehiculares que estén dentro de una distancia de 50 pies de la entrada planeada o, si no hay ninguno dentro de los 50 pies, el punto de llegada peatonal o vehicular más cercano a la entrada planeada.
    2. P. ¿Según la evaluación individual de edificios, a qué punto de la entrada planeada se realiza la medición?
       R. En un plano horizontal, el centro de cada entrada individual será el punto desde donde realizar la medición hasta un punto de llegada, ya sea que la entrada es una puerta de entrada al edificio o la puerta de entrada a una unidad.
    3. P. La evaluación de análisis del sitio requiere un cálculo del porcentaje de las áreas edificables que tengan una inclinación de menos del 10 por ciento. ¿Cuál es la definición de "áreas edificables"?
       R. Una "área edificable" es cualquier parte del lote o sitio en la que se puede ubicar un edificio en conformidad con los códigos y reglamentaciones de zonificación aplicables.
12. Plantas bajas adicionales
    
    1. P. La reglamentación del Departamento de la Ley de Equidad de Vivienda establece que puede haber más de una planta baja en una vivienda multifamiliar contemplada en la Ley (por ejemplo, un edificio de tres plantas construido sobre una pendiente con tres pisos al nivel y sobre el nivel de la calle en el frente y dos pisos al nivel de la calle en la parte trasera). ¿Cómo se realiza la evaluación individual de edificios para determinar si los pisos adicionales deben ser considerados "plantas bajas"? R. Para determinar si un edificio sin ascensor tiene más de una planta baja, el punto de medición de las plantas bajas adicionales, después de que se estableció cuál es la primera planta baja, es el centro de la entrada (la entrada del edificio de aquellos edificios con una o más entradas comunes y cada entrada a las unidades de vivienda de edificios con entradas separadas a las unidades en planta baja) a nivel del piso de esa planta.
    2. P. ¿Qué sucede si un constructor deliberadamente manipula el nivel del suelo para que el segundo piso, que podría haber sido una planta baja, requiera escalones?
       R. La manipulación deliberada de la altura del nivel del suelo final para evitar los requisitos de la Ley de Equidad de Vivienda es fundamento para que el Departamento determine que hay motivos razonables para creer que ha ocurrido una práctica discriminatoria en materia de vivienda.

    Requisito 2 -- Áreas públicas y de uso común

13. Viviendas no contempladas en la Ley
    P. ¿Las áreas públicas y de uso común de un desarrollo que es una construcción nueva y consiste en su totalidad en edificios con cuatro o más viviendas en serie de varios pisos y sin ascensores deben ser accesibles?
    R. No. La Ley de Equidad de Vivienda se aplica solamente a las construcciones nuevas de viviendas multifamiliares contempladas en la Ley. Las viviendas en serie de varios pisos, si cumplen con la definición de "varios pisos" de las Pautas, no son viviendas multifamiliares contempladas en la Ley si el edificio no tiene ascensor. (Vea el análisis sobre las viviendas en serie del preámbulo de las Pautas en la "Sección 2-- Definiciones [Viviendas multifamiliares contempladas]" en 56 FR 9481, del 6 de marzo de 1991 o 24 CFR Capítulo I, Subcapítulo A, Apéndice III.) Si no hay viviendas multifamiliares contempladas en la Ley en un sitio, luego no es necesario que las áreas públicas y de uso común de ese sitio sean accesibles. Sin embargo, es posible que se aplique la Ley de Norteamericanos con Discapacidades (ADA) a ciertas áreas públicas y de uso común. Nuevamente, debe determinarse por separado si se aplica ADA. (Vea la introducción de estas preguntas y respuestas que brinda información sobre ADA.)
14. Espacios de estacionamiento y garajes
    
    1. P. ¿Al momento de la construcción, cuántos espacios de estacionamiento para residentes deben ser accesibles?
       R. Las Pautas determinan que un mínimo del dos por ciento de los espacios de estacionamiento para las unidades de vivienda contempladas en la Ley debe ser accesible y estar situado en una ruta accesible para sillas de ruedas. Además, si un residente solicita un espacio accesible, se necesitarán espacios de estacionamiento accesibles adicionales si el dos por ciento ya está reservado.
    2. P. ¿Si se proporciona espacio de estacionamiento al aire libre y cubierto, qué parte de cada tipo debe ser accesible?
       R. Las Pautas requieren que se brinde estacionamiento accesible para residentes con discapacidades en igualdad de términos y con toda la gama de opciones, por ejemplo, estacionamiento al aire libre o garaje, que el que se proporciona para los demás residentes del proyecto. Por lo tanto, si un proyecto proporciona diferentes tipos de estacionamiento como estacionamiento al aire libre, garaje o espacios cubiertos, una parte de cada tipo debe ser accesible. Aunque el espacio de estacionamiento total que debe ser accesible es sólo el dos por ciento, al menos un espacio de cada tipo de estacionamiento debe ser accesible, aún si este número excede el dos por ciento.
    3. P. ¿Si un proyecto con viviendas multifamiliares contempladas en la Ley proporciona garajes de estacionamiento con varios garajes individuales agrupados en un área separada del edificio (como por ejemplo, en un extremo del edificio o en un edificio aparte) para asignación o alquiler a los residentes, hay algún requisito para las dimensiones del interior de estos garajes de estacionamiento individuales?
       R. Sí. Estos garajes serían espacios públicos y de uso común, aunque los garajes individuales se asignaran a una unidad de vivienda en particular. Por lo tanto, por lo menos el dos por ciento de los garajes debe medir al menos 14' 2" de ancho y la puerta para el vehículo debe tener un ancho mínimo de 10'-0".
    4. P. ¿Si una vivienda multifamiliar contemplada en la Ley tiene un garaje de estacionamiento de uso común por debajo del nivel de la calle, hay algún requisito de altura para permitir que las camionetas estacionen?
       R. Este tema se trató en el preámbulo de las Pautas, pero sigue siendo una pregunta frecuente. (Vea el análisis en el preámbulo de las Pautas en la "Sección 5-- Pautas para el Requisito 2" en 56 CFR 9486, del 6 de marzo de 1991 o 24 CFR Capítulo I, Subcapítulo A, Apéndice III.) En respuesta a los comentarios del público de que las Pautas de estacionamiento especifican una altura mínima para garajes de estacionamiento, el Departamento respondió:
       Ninguna norma nacional de accesibilidad, ni las UFAS, requieren una altura en particular para los garajes de estacionamiento. El Departamento consideró que no era apropiado exceder las normas comúnmente aceptadas al requerir una altura mínima en las Pautas de accesibilidad de la Ley de Equidad de Vivienda, en vista de los requisitos de accesibilidad mínima de la Ley de Equidad de Vivienda.

        

    Como las Pautas se remiten a A117.1 de 1986 del ANSI para las normas a seguir en las áreas públicas y de uso común y como el ANSI no establece una altura para garajes de estacionamiento, las Pautas tampoco lo hacen. (Nota: Las UFAS son las Normas Federales Uniformes de Accesibilidad)

15. Teléfonos públicos
    P. ¿Si una vivienda multifamiliar contemplada en la Ley tiene teléfonos públicos en el vestíbulo, cuáles son los requisitos de accesibilidad de estos teléfonos?
    R. Los requisitos que rigen los teléfonos públicos se encuentran en el Punto #14 "Espacios e instalaciones de uso común", en el cuadro de Requisito 2 de las Pautas. Aunque el cuadro no estipula la cantidad de teléfonos públicos accesibles, como mínimo, se requiere un teléfono accesible por cada serie de teléfonos. Se aplican las especificaciones de 4.29 del ANSI.

    Requisito 3 -- Puertas utilizables
    

16. Ancho requerido
    P. ¿Una puerta colgada estándar de 32 pulgadas proporciona el ancho libre suficiente para cumplir con los requisitos de la Ley de Equidad de Vivienda? R. No, una puerta de 32 pulgadas no proporciona el ancho libre suficiente para cumplir con el requisito de puertas utilizables. Una aclaración en las Pautas para el Requisito 3 indica que una puerta de 34 pulgadas, colgada de manera estándar proporciona un ancho libre aceptable y nominal de 32 pulgadas.
17. Espacio de maniobra y herrajes
    P. ¿Es correcto que sólo la cara exterior de la puerta de entrada principal de las viviendas multifamiliares contempladas en la Ley cumpla con los requisitos del ANSI?
    R. Sí. La cara exterior de la puerta de entrada principal es parte de las áreas públicas y de uso común y, por lo tanto, debe cumplir con los requisitos A117-1 de 1986 del ANSI para las puertas. Estas especificaciones estipulan los espacios de maniobra y los herrajes accesibles para puertas necesarios. El interior de la puerta de entrada principal es parte de la unidad de vivienda y sólo debe cumplir con los requisitos de puertas utilizables dentro de la unidad para el paso de los usuarios, es decir, debe tener un ancho libre mínimo nominal de 32 pulgadas y no hay requisitos para espacios de maniobra y herrajes. (Vea 56 FR 9487-9488, del 6 de marzo de 1991 o 24 CFR Capítulo I, Subcapítulo A, Apéndice III.)
18. Puertas a áreas inaccesibles
    P. ¿Es necesario proporcionar puertas utilizables cuando la puerta conduce a un área de la vivienda que no es accesible, como por ejemplo, una puerta que conduce a un sótano sin terminar o una puerta que conecta una vivienda de un piso con un garaje anexo? (En el último caso, hay una puerta de entrada separada de ingreso a la unidad que es accesible.)
    R. Sí. Dentro de la unidad de vivienda, las puertas para el paso de los usuarios a través de la unidad deben cumplir con los requisitos de puertas utilizables. Dichas puertas deben brindar un ancho libre mínimo y nominal de 32 pulgadas cuando la puerta está abierta a 90 grados, medido entre la cara de la puerta y el tope. Esto asegurará que, si un usuario de silla de ruedas que ocupa la unidad de vivienda decide modificar la unidad para proporcionar accesibilidad a estas áreas, como instalar una rampa desde la unidad de vivienda hasta el garaje, la puerta será lo suficientemente ancha para permitir el paso. Además, permitirá el paso de personas que utilicen andadores o muletas.

    Requisito 4 -- Ruta accesible de ingreso a la unidad y de comunicación entre los ambientes de la misma
    

19. Puerta corrediza
    P. ¿Si el riel de una puerta corrediza tiene un umbral de 3/4", va contra los requisitos para las rampas?
    R. No. Las Pautas del Requisito 4 establecen que los umbrales de las puertas, que incluyen los rieles de las puertas corredizas, no pueden tener una altura superior a 3/4" y deben estar biseladas con una pendiente no mayor a 1:2.
20. Garajes privados anexos
    P. ¿Si una vivienda multifamiliar contemplada en la Ley tiene un garaje individual y privado que está anexado y sólo es para dicha vivienda, el garaje debe ser accesible en términos de ancho y altura?
    R. Los garajes anexos que sólo son para una vivienda multifamiliar contemplada en la Ley son parte de esa unidad de vivienda y no están cubiertos por el Requisito 2 de las Pautas, que se refiere al espacio público y de uso común accesible y utilizable. Como dichos garajes individuales anexos y que sólo son para una vivienda multifamiliar contemplada en la Ley son típicamente espacio de vivienda sin terminar, no es necesario que el garaje sea accesible en términos de altura o ancho. La respuesta a esta pregunta debe diferenciarse de la respuesta a la Pregunta 14(c). La Pregunta 14(c) se refiere a los garajes de estacionamiento cuando hay varios garajes o espacios ubicados en un mismo lugar, ya sea en un edificio separado y aparte, o en una zona central del edificio, como por ejemplo, en un extremo. Estos tipos de garajes no están anexos y no son sólo para una unidad y, por lo tanto, se los considera garajes públicos y de uso común.
21. Entrada de dos niveles
    P. ¿Una unidad de vivienda con un vestíbulo de dos niveles, en el que el vestíbulo y la sala de estar están en una ruta accesible y el resto de la unidad está dos escalones más abajo, debe ser accesible si es una unidad en planta baja en una vivienda multifamiliar contemplada en la Ley?
    R. Sí. Según el Requisito 4, debe haber una ruta accesible de ingreso a la unidad y de comunicación entre los ambientes de la misma. Esto impide que haya un vestíbulo de dos niveles, salvo que se pueda proporcionar una rampa debidamente inclinada.

    Requisito 5 -- Controles ambientales

22. Extractores de aire para campanas de cocinas económicas
    P. ¿Las llaves de los extractores de aire para campanas de cocinas económicas deben estar en lugares accesibles?
    R. No. Los extractores de cocina ubicados en la campana se consideran parte del electrodoméstico. La Ley de Equidad de Vivienda no establece requisitos para los electrodomésticos en el interior de las unidades de vivienda, ni para las llaves que controlan su operación. (Vea las "Pautas para el Requisito 5" y los "Controles para cocinas económicas y hornallas" en 56 FR 9490 y 9492, del 6 de marzo de 1991 o 24 CFR Capítulo I, Subcapítulo A, Apéndice III.)

    Requisito 6 -- Paredes reforzadas para las barras de sujeción
    

23. Tipo de reforzamiento
    P. ¿Qué tipo de reforzamiento se debe utilizar para reforzar las paredes de los baños para la posterior instalación de barras de sujeción?
    R. Las Pautas no recomiendan el tipo de material a utilizar, ni el método para reforzar las paredes de los baños. Las Pautas sostienen que el reforzamiento para las barras de sujeción puede lograrse de varias maneras, como colocar paneles de madera en las zonas ilustradas en las Pautas bajo el Requisito 6 o instalar reforzamientos verticales en forma de tornillos dobles en los puntos indicados en las figuras de las Pautas. Los constructores/propietarios deben llevar registros que reflejen la colocación del material de reforzamiento para referencia posterior de un residente que desee instalar una barra de sujeción.
24. Tipos de barra de sujeción
    P. ¿Para qué tipos de barra de sujeción debe estar diseñado el reforzamiento y qué tipos pueden utilizarse si el constructor decide instalar barras de sujeción en algunas unidades al momento de la construcción?
    R. Las Pautas no recomiendan el tipo de barras de sujeción, ni la fuerza estructural requerida para las barras de sujeción. Las Pautas sólo establecen que debe colocarse el reforzamiento necesario "para la posterior instalación de barras de sujeción adecuadas". (Énfasis añadido.) Para determinar cuáles son las barras de sujeción adecuadas, se alienta a los constructores a consultar la norma A117.1 de 1986 del ANSI, la norma citada en la Ley de Equidad de Vivienda. Los constructores también pueden regirse por las normas Estatales o locales para planificar la colocación o seleccionar las barras de sujeción adecuadas.

    Requisito 7 -- Cocinas y baños utilizables
    

25. Mesada de la cocina y tocador del baño
    P. En la Figura 2(c) de las Pautas (del Requisito 5) parecería que hay un requisito de 34 pulgadas de altura para la mesada de la cocina y el tocador del baño. ¿Es cierto esto?
    R. No. El Requisito 7 se refiere al requisito de cocinas y baños utilizables para que una persona en silla de ruedas tenga espacio para maniobrar. La historia legislativa de la Ley de Equidad de Vivienda deja en claro que el Congreso quiere que la Ley contemple la capacidad de maniobrar en el espacio de la cocina y baño, pero no requiera apliques, gabinetes o cañerías de diseño ajustable. La Figura 2(c) de las Pautas ilustra el rango máximo de alcance lateral sobre una obstrucción. Como la imagen se tomó directamente de la norma A117.1 de 1986 del ANSI, el diagrama también indica la altura de la obstrucción que, en esta ilustración, es una mesada. La altura de 34 pulgadas, no obstante, no debe considerarse un requisito.
26. Duchas
    P. ¿Se requiere un enfoque paralelo en la ducha, como se muestra en la Figura 7(d) de las Pautas?
    R. Sí. Para una ducha de 36"x36", como se muestra en la Figura 7(d), una persona en silla de ruedas típicamente agregaría un asiento adosado a la pared. Por lo tanto, el enfoque paralelo que se muestra en la Figura 7(d) es esencial para pasar de la silla de ruedas al asiento de la ducha.
27. Controles de la bañera
    P. ¿Las Pautas estipulan algún requisito sobre el tipo o ubicación de los controles de la bañera?
    R. No, salvo cuando se utilizan las especificaciones del Requerimiento 7(2)(b). En ese caso, aunque no se especifique el tipo de control, este debe estar ubicado como se muestra en la Figura 8 de las Pautas.
28. Baños del párrafo (b)
    P. ¿Si un arquitecto o constructor decide seguir las especificaciones del Requisito 7, Pauta 2, párrafo (b), que establece que por lo menos un baño debe diseñarse según las disposiciones del párrafo (b), los demás baños de la vivienda también deben tener paredes reforzadas para barras de sujeción?
    R. Sí. El Requisito 6 de las Pautas requiere paredes reforzadas en los baños para la posterior instalación de barras de sujeción. Aunque el Requisito 6 no se repitió en el Requisito 7-- Pauta 2, es un requisito separado que debe cumplirse en todos los baños. Lo mismo se aplica para los demás Requisitos de las Pautas, como el Requisito 5 sobre las llaves de luz, tomas de corriente, termostatos y otros controles ambientales; el Requisito 4 sobre una ruta accesible y el Requisito 3 de puertas utilizables.
29. Espacio libre en el piso del baño
    P. ¿Es aceptable el diseño de un baño con una puerta de 2'10" que abre hacia adentro y puede reinstalarse para abrir hacia afuera a fin de proporcionar el espacio libre necesario en el piso del baño?
    R. No. Los requisitos de las Pautas deben cumplirse al momento de la construcción. Por lo tanto, en los baños debe haber espacio suficiente para maniobrar y espacio libre en el piso para que la persona que utilice silla de ruedas u otro dispositivo de movilidad pueda entrar, cerrar la puerta, utilizar los artefactos y salir.
30. Lavatorios
    P. ¿Se puede colocar un gabinete de base desmontable debajo de un lavatorio empotrado en la pared cuando el enfoque paralelo no es posible?
    R. Sí. El espacio debajo y alrededor del gabinete debe estar terminado antes de la instalación. Por ejemplo, los cerámicos u otras terminaciones del piso deben cubrir todo el piso por debajo del gabinete de base desmontable.
31. Paredes salientes
    P. ¿Se puede colocar un inodoro en un hueco con pared saliente?
    R. Sí, siempre y cuando se proporcione el espacio libre necesario en el piso que se muestra en la Figura 7(a). Esto implica que la pared saliente no puede extenderse más allá del borde del frente de un lavatorio ubicado del otro lado de la pared del inodoro.
32. Penalidades
    P. ¿Qué tipo de penalidades o indemnización por daños y perjuicios se impondrán si las viviendas multifamiliares contempladas no cumplen con la Ley de Equidad de Vivienda?
    R. Según la Ley de Equidad de Vivienda, si un Juez en lo Administrativo determina que un demandado está involucrado o está por involucrarse en una práctica discriminatoria en materia de vivienda, el Juez en lo Administrativo ordenará el desagravio correspondiente. Esto implica el pago de una indemnización por daños y perjuicios reales y compensatorios, el desagravio judicial o equitativo, el pago de los costos y honorarios de los abogados e incluso puede incluir multas civiles que van desde $10,000 para la primera infracción, hasta $50,000 para infracciones repetidas. Además, en el caso de edificios que ya se han construido, puede ordenarse la realización cambios estructurales y la creación de fondos en garantía para financiar los cambios futuros.

    Asimismo, un Juez de una corte de distrito Federal puede ordenar un desagravio similar, más daños y perjuicios punitorios, además de multas civiles de hasta $100,000 en una causa iniciada por un individuo o por el Departamento de Justicia de EE.UU.