Viviendas Multifamiliares - Descripción de programas

Resumen:
El programa de la Sección 232 asegura préstamos hipotecarios para facilitar la construcción y rehabilitación sustancial de hogares de convalecencia, centros de cuidado intermedio, centros de cuidado y alojamiento y viviendas para personas con necesidades especiales. El programa de la Sección 232 / 223(f) permite la compra o refinanciación, con o sin reparación, de proyectos existentes que no requieren una rehabilitación sustancial.

Propósito:
La Sección 232 asegura a las entidades crediticias contra pérdidas por incumplimiento en el pago de hipotecas. La Sección 232 asegura hipotecas que cubren la construcción y rehabilitación de hogares de convalecencia e instalaciones para personas con necesidades especiales para personas que necesitan cuidados o atención médica prolongada. El programa permite la financiación a tasa fija y largo plazo (hasta 40 años) para propiedades nuevas y rehabilitadas y (hasta 35 años) para propiedades existentes sin rehabilitación que puedan ser financiadas con títulos respaldados por hipotecas de la Asociación Hipotecaria Nacional Gubernamental (GNMA, por su sigla en inglés).

Tipo de ayuda:
Seguro hipotecario de la FHA para entidades crediticias aprobadas por HUD.

Actividades elegibles:
Las hipotecas aseguradas puede utilizarse para: 1) financiar la construcción y rehabilitación de hogares de convalecencia, centros de cuidado intermedio, centros de cuidado y alojamiento e instalaciones para personas con necesidades especiales; 2) permitir a los prestatarios comprar o refinanciar (con o sin reparaciones) proyectos que no requieran rehabilitación sustancial; 3) instalar equipos de seguridad contra incendios.

Las viviendas deben tener capacidad para 20 o más residentes que requieran cuidado profesional y servicios médicos, o para aquellos que necesiten atención continua mínima brindada por personal calificado o capacitado. Las instalaciones para personas con necesidades especiales, hogares de convalecencia, centros de cuidado intermedio y viviendas de cuidado y alojamiento pueden combinarse en un mismo complejo cubierto por una hipoteca asegurada o pueden ser instalaciones independientes. Las hipotecas aseguradas incluyen el costo de equipo móvil importante, instalaciones de cuidado diurno y equipo de seguridad contra incendio. Las instalaciones para personas con necesidades especiales, centros de cuidado intermedio y viviendas de cuidado y alojamiento deben estar autorizadas y reguladas por la correspondiente agencia estatal, municipal o de la subdivisión política en que se encuentren.

El monto máximo de préstamo para nueva construcción y rehabilitación sustancial es el 90 por ciento (95 por ciento para patrocinadores sin fines de lucro) del valor estimado de mejoras físicas y equipo móvil importante. Para los proyectos existentes, el máximo es el 85 por ciento (90 por ciento para patrocinadores sin fines de lucro) del valor estimado de mejoras físicas y equipo móvil importante.

Prestatarios elegibles:
Los deudores hipotecarios elegibles son inversores, constructores, compañías de desarrollo de viviendas, entidades públicas (hogares de convalecencia) y asociaciones y corporaciones privadas sin fines de lucro. Para hogares de convalecencia exclusivamente, los solicitantes pueden ser agencias públicas autorizadas y reguladas por el gobierno estatal para cuidado de personas convalecientes y que necesiten servicios de enfermería o cuidado intermedio. El posible solicitante debe presentar un certificado de necesidad emitido por la agencia estatal designada por la Ley de Servicio de Salud Pública (Public Health Service Act). (Si no existe una agencia estatal, se requiere otro estudio.) No se requiere Certificado de Necesidad para centros de cuidado y alojamiento o instalaciones para personas con necesidades especiales; para estos casos, el solicitante necesita una declaración de la correspondiente agencia estatal. El solicitante debe también presentar documentos que demuestren que la propiedad es adecuada y las calificaciones de la entidad crediticia.

Clientes elegibles:
Los residentes que necesiten servicios de enfermería calificada, servicio de custodia y ayuda para las actividades cotidianas son elegibles para vivir en las viviendas aseguradas por este programa.

Solicitud:
El programa de la Sección 232 es elegible para el Proceso Multifamiliar Acelerado (MAP, por su sigla en inglés). Para préstamos de nueva construcción y rehabilitación sustancial, el patrocinador trabaja con la entidad crediticia aprobada por MAP que remite los anexos requeridos para la etapa previa a la solicitud. Para refinanciar o comprar un centro de cuidado de salud existente, según el programa de la Sección 232/223(f), no existe etapa previa a la solicitud. HUD revisa los anexos de la entidad crediticia e invitará al prestatario a solicitar un Compromiso Firme para seguro hipotecario o decidirá no considerar la solicitud. Si HUD determina que el anexo es aceptable, la entidad crediticia presentará la solicitud del Compromiso Firme, junto con un paquete de aval pleno ante el Centro de Programas o Centro de Viviendas Multifamiliares para su procesamiento. El Centro de Programas o Centro de Viviendas Multifamiliares revisa la solicitud para determinar si la propuesta constituye un riesgo aceptable. Las consideraciones incluyen la necesidad de mercado, zonificación, méritos arquitectónicos, capacidades del prestatario, disponibilidad de recursos comunitarios, etc. Si el centro de cuidado de salud propuesto cumple con los requisitos del programa, el Centro de Programas o Centro de Viviendas Multifamiliares local emite un compromiso a la entidad crediticia por el seguro hipotecario.

Las solicitudes presentadas por entidades crediticias no aprobadas por MAP deben ser procesadas por el personal de la oficina de campo de HUD según el Proceso de Solicitud Tradicional (TAP, por su sigla en inglés). Según TAP, el patrocinante tiene una reunión previa a la solicitud en el Centro de Programas o Centro de Viviendas Multifamiliares local de HUD para determinar la viabilidad preliminar del proyecto. El patrocinante debe luego presentar una solicitud de tasación de la propiedad y un análisis de mercado (SAMA, por su sigla en inglés) (para proyectos de construcción nueva), o una solicitud de viabilidad (para proyectos de rehabilitación sustancial). Después de la emisión de HUD de un SAMA o carta de viabilidad, el patrocinante presenta una solicitud de compromiso firmada a través de una entidad crediticia aprobada por HUD para su procesamiento. Si el proyecto propuesto cumple los requisitos del programa, el Centro de Programas o Centro de Viviendas Multifamiliares local emite un compromiso a la entidad crediticia para el seguro hipotecario.

Guía técnica:
Este programa está autorizado bajo la Sección 232, de la Ley Nacional de Vivienda (National Housing Act) (12 U.S.C. 1715w). Las reglamentaciones del programa se encuentran en 24 CFR Parte 232. Las instrucciones básicas del programa de TAP se encuentran en el Manual de HUD "Seguro Hipotecario de la Sección 232 para Centros de Cuidado Residencial" 4600.1 ("Section 232 Mortgage Insurance for Residential Care Facilities"), Rev-1, disponible en www.HUDCLIPS.org. Para obtener más información sobre guías e instrucciones, requisitos de aprobación de entidades crediticias y coordinadores de MAP, ingrese al sitio web de MAP. El programa es administrado por la Oficina de Desarrollo de Viviendas Multifamiliares.

Logros del programa:
En el año fiscal 2004, el Departamento aseguró hipotecas para 279 centros de Cuidado de Salud con 33,516 camas/unidades, por un total de $1.5 mil millones.