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Acerca de RESPA

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TABLA DE CONTENIDOS

	Introducción   Detalles   General
	Información requerida para divulgación   En el momento de la solicitud   Antes del acuerdo/cierre   En el momento del cierre   Después del cierre
	Explicación de los estatutos de la RESPA: protección del consumidor y prácticas prohibidas   Sección 8: Retribuciones, división de honorarios, honorarios no merecidos   Sección 9: Seguro de título requerido del vendedor   Sección 10: Límites de cuentas de depósito en garantía
	Cumplimiento de RESPA   Demandas civiles   Reclamos por servicios de préstamos   Otras acciones a tomar para el cumplimiento de la ley   Presentación de un reclamo en relación con RESPA

Introducción

La Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (Real Estate Settlement Procedures Ac, RESPA) es un estatuto de protección al consumidor, promulgado por primera vez en 1974. Los propósitos de RESPA son:

1. ayudar a los consumidores a convertirse en mejores compradores de los servicios de cierre y
   
2. eliminar las retribuciones y costos de remisión que aumentan en forma innecesaria los costos de ciertos servicios de cierre.

Correspondientes con los propósitos arriba mencionados:

1. RESPA requiere que los prestatarios reciban cierta información en diversas oportunidades. Algunas informaciones especifican los costos asociados con el cierre, explican los servicios de las entidades crediticias y las prácticas relacionadas con las cuentas de depósito en garantía y describen las relaciones comerciales entre los prestadores de servicios de cierre.

2. RESPA también prohibe ciertas prácticas que aumentan el costo de los servicios de cierre. La Sección 8 de RESPA prohíbe a una persona entregar o recibir algo de valor en concepto de pago por derivaciones de servicios de cierre relativos a un préstamo hipotecario relacionado con una agencia del gobierno. También prohíbe a una persona entregar o recibir parte de los costos por servicios no realizados. La Sección 9 de RESPA prohíbe a los vendedores de viviendas exigir a los compradores que adquieran el seguro del título en una compañía determinada.

Información general sobre RESPA

RESPA cubre los préstamos asegurados con una hipoteca sobre una propiedad residencial para una a cuatro familias. Esto incluye la mayoría de los préstamos para compra de vivienda, asunciones, refinanciaciones, préstamos para mejorar la propiedad y líneas de crédito de capital. La Oficina de RESPA de HUD y de Ventas Interestatales de Tierras es responsable de hacer cumplir esta ley. Volver al inicio


INFORMACIÓN REQUERIDA PARA DIVULGACIÓN SEGÚN RESPA:

En el momento de la solicitud del préstamo

Cuando los prestatarios solicitan un préstamo hipotecario, los agentes hipotecarios y/o entidades crediticias deben entregar al prestatario:

• un Folleto de Información Especial que contiene información del consumidor en relación con diversos servicios de cierre de bienes raíces. (Requerido sólo para operaciones de compra)
• un Cálculo de buena fe (Good Faith Estimate, GFE) de los costos de cierre, que enumera los gastos que el comprador deberá pagar durante la operación de cierre. Esto es sólo una estimación y los costos reales pueden variar. Si una entidad crediticia requiere que el prestatario utilice un prestador de servicios de cierre particular, la entidad crediticia debe dar a conocer este requisito en el GFE.
• El GFE es una Declaración de Divulgación de Servicio Hipotecario (Mortgage Servicing Disclosure Statement), que da a conocer al prestatario si el prestamista tiene intenciones de hacerse cargo del servicio del préstamo o lo transfiere a otra entidad crediticia. También brinda información sobre la resolución de reclamos.
  

Si el prestatario no recibe estos documentos en el momento de la solicitud, la entidad crediticia debe enviarlos por correo dentro de los tres días laborables de haber recibido la solicitud de préstamo.

Si la entidad crediticia rechaza el préstamo dentro de los tres días, RESPA no exige la entrega de estos documentos.

El estatuto de RESPA no dispone una pena explícita por incumplimiento en la entrega del Folleto de Información Especial, el Cálculo de buena fe o la Declaración de Servicio Hipotecario. Sin embargo, los reguladores bancarios pueden elegir imponer penas a las entidades crediticias que no cumplan con la ley federal. Para obtener más información, lea la sección sobre cumplimiento de RESPA.

Los términos "acuerdo" y "cierre" pueden ser utilizados, y así los son, de manera indistinta.

Se requiere una Divulgación de Acuerdo de Negocio Afiliado (AfBA) cada vez que un prestador de servicios de cierre involucrado en una operación cubierta por RESPA remite al consumidor a un prestador con el cual la parte remitente tiene una propiedad u otro interés de beneficio.

La parte remitente debe entregar la divulgación AfBA al consumidor al momento de la remisión o con antelación. Esta divulgación debe describir el arreglo comercial existente entre los dos prestadores y brindar al prestatario una estimación de los honorarios del segundo prestador.

Excepto en los casos en que la entidad crediticia remita un prestatario a un abogado, agencia de informes crediticios o tasador de bienes raíces para que represente los intereses de la entidad crediticia en la operación, la parte remitente puede no requerir que el consumidor utilice el prestador particular al que fue remitido.

El Informe de Pago HUD-1 es un formulario estándar que muestra en forma clara todos los costos aplicables a los prestatarios y vendedores relacionados con la operación de cierre. RESPA permite al prestatario solicitar ver el Informe de Pago HUD-1 un día antes de la operación de cierre. El agente de cierre debe suministrar al prestatario un Informe de Pago HUD-1 completo basado en la información conocida por el agente en ese momento.

El Informe de Pago HUD-1 muestra los costos de cierre reales de la operación del préstamo. Pueden prepararse formularios separados para el prestatario y el vendedor. Donde no se acostumbre que el prestatario y el vendedor asistan a la operación de cierre, deberá enviarse este formulario HUD-1 por correo o entregarse personalmente tan pronto como sea práctico después del cierre.

El Informe Inicial de Depósito en Garantía enumera los impuestos estimados, las primas de seguro y otros costos anticipados que deben abonarse por medio de la Cuenta de Depósito en garantía durante los primeros doce meses del préstamo. Incluye el monto del pago del depósito en garantía y cualquier protección requerida. Si bien este informe generalmente se entrega durante el cierre, la entidad crediticia tiene 45 días a partir de dicha operación para entregarlo.

Los prestadores de servicios de préstamos deben entregar a los prestatarios un Informe Anual de Depósito en Garantía una vez al año. Este informe resume todos los depósitos y pagos efectuados en la cuenta durante los doce meses calculados por el prestador del servicio. También informa al prestatario sobre la falta o el excedente de fondos en la cuenta y lo aconseja sobre las medidas a tomar.

Se requiere un Informe de Transferencia de Servicio si el prestador de servicio del préstamo vende o asigna los derechos del servicio de préstamo de un prestatario a otro prestador. Generalmente, el prestador del servicio debe notificar al prestatario 15 días antes de la fecha efectiva de transferencia del préstamo. Mientras el prestatario realice un pago en término al antiguo prestador del servicio dentro de los 60 días de la transferencia del préstamo, no puede ser multado. El aviso debe incluir el nombre y dirección del nuevo prestador del servicio, números telefónicos gratuitos y la fecha en que el nuevo prestador comenzará a aceptar pagos.

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Explicación de los estatutos de RESPA: protección del consumidor y prácticas prohibidas

Sección 8: Retribuciones, división de honorarios, honorarios no merecidos

La Sección 8 de RESPA prohíbe a cualquier persona entregar o recibir honorarios, retribuciones o cualquier cosa de valor a cambio de remisiones de servicios de cierre relativos a un préstamo hipotecario relacionado con una agencia del gobierno. Además, RESPA prohíbe dividir honorarios y recibir honorarios no merecidos por servicios no realizados.

Las violaciones a las disposiciones de la Sección 8 de RESPA con relación a retribuciones, honorarios por remisión y honorarios no merecidos están sujetas a penas criminales y civiles. En un caso criminal, una persona que viola la Sección 8 puede ser sentenciada a hasta un año de cárcel y recibir una multa de hasta $10,000. En una demanda privada, una persona que viola la Sección 8 puede tener que abonar un monto equivalente a tres veces el monto del costo del servicio de cierre cobrado a la persona por el servicio.

La Sección 9 de RESPA prohíbe a un vendedor solicitar a un comprador que utilice una determinada compañía aseguradora de títulos de la propiedad, ya sea en forma directa o indirecta, como condición de venta. Los compradores pueden entablar una demanda contra el vendedor que viola esta disposición por un monto equivalente a tres veces todos los costos relacionados con el seguro del título.

La Sección 10 de RESPA establece límites a los montos que una entidad crediticia puede requerir a un prestatario que coloque en una cuenta de depósito en garantía para el pago de impuestos, seguro por riesgo y otros costos relacionados con la propiedad. RESPA no requiere que las entidades crediticias impongan una cuenta de depósito en garantía a los prestatarios. Sin embargo, algunas entidades o programas de préstamos del gobierno pueden requerir este tipo de cuentas como condición para otorgar el préstamo.

Durante el curso del préstamo, RESPA prohíbe a una entidad crediticia cobrar montos excesivos por la cuenta de depósito en garantía. Cada mes la entidad crediticia puede requerir a un prestatario que pague en la cuenta de depósito en garantía no más de 1/12 del total de todos los desembolsos a pagar durante el año, más un monto necesario para pagar cualquier falta de fondos en la cuenta. Además, la entidad crediticia puede requerir una protección que no exceda un monto equivalente al 1/6 de los desembolsos totales del año.

La entidad crediticia debe realizar un análisis de la cuenta de depósito en garantía una vez en el año y notificar a los prestatarios la falta de fondos. Un excedente de $50 o más debe ser devuelto al prestatario.

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CUMPLIMIENTO DE RESPA

Demandas civiles

Las personas tienen un (1) año para entablar una demanda privada por violaciones a las Secciones 8 o 9. Una persona puede entablar una demanda por violaciones a la Sección 6 en un plazo de tres años. Las demandas por violaciones a la Sección 6, 8 o 9 pueden presentarse en cualquier corte de distrito federal en el distrito en el cual está ubicada la propiedad o donde se alega que ocurrió la violación.

HUD, un Secretario de Justicia del Estado o un comisionado de seguro del Estado pueden solicitar una orden judicial por violaciones a las Sección 6, 8 o 9 de RESPA en un plazo de tres (3) años.

La Sección 6 brinda a los prestatarios importantes protecciones relacionadas con el servicio de sus préstamos. Bajo la Sección 6 de RESPA, los prestatarios que tienen un problema con el servicio de sus préstamos (incluyendo preguntas sobre sus cuentas de depósito en garantía) deben comunicarse con su prestador de servicios por escrito, detallando la naturaleza de su reclamo. El prestador debe acusar recibo del reclamo por escrito dentro de los 20 días laborables de haberlo recibido. Dentro de los 60 días laborables el prestador debe resolver el reclamo corrigiendo la cuenta o suministrando un informe sobre las razones de su posición. Hasta que se resuelva el reclamo, los prestatarios deben continuar con el pago requerido por el prestador.

Un prestatario puede iniciar una demanda privada, o un grupo de prestatarios puede iniciar una demanda colectiva, en un plazo de tres años, contra un prestador que no cumple con las disposiciones de la Sección 6. Los prestatarios pueden obtener reparación por daños reales, así también como reparación por daños adicionales si se registra un incumplimiento.

Bajo la Sección 10, HUD tiene la autoridad de imponer una pena civil a los prestadores de servicio que no presenten a los prestatarios los informes iniciales o anuales sobre las cuentas de depósito en garantía. Los prestatarios deben comunicarse con la Oficina de HUD de Asuntos Reglamentarios y del Consumidor para informar sobre los prestadores que no suministran los informes de las cuentas de depósito en garantía requeridos.

Las personas que crean que un prestador de servicios de cierre ha violado RESPA en un área en la cual el Departamento tiene autoridad para hacer cumplir la ley (principalmente las secciones 6, 8 y 9) pueden querer presentar un reclamo. El reclamo debe detallar la violación e identificar a los infractores con su nombre, dirección y número telefónico. Las personas que efectúan el reclamo deben también suministrar su propio nombre y número telefónico para poder ser contactadas por HUD. Se tendrán en cuenta los pedidos de confidencialidad. Los reclamos deben enviarse a:

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