Seguro hipotecario para rehabilitación de viviendas con el Programa de Rehabilitación 203k de HUD

Resumen:
El programa de seguros de la Secci�n 203(k) permite a compradores de vivienda y propietarios financiar tanto la compra (o refinanciaci�n) de una vivienda y el costo de su rehabilitaci�n, a trav�s de una sola hipoteca�o financiar la rehabilitaci�n de su vivienda existente.

Prop�sito:
El programa de la Secci�n 203(k) es uno de los tantos programas que ofrece la FHA, que asegura pr�stamos hipotecarios; de este modo, estimula a las agencias crediticias a disponer de cr�dito hipotecario a prestatarios, que de otro modo no califican para pr�stamos convencionales en t�rminos econ�micos (tales como compradores de vivienda por primera vez�) y a residentes de vecindades deprimidas (para donde puede ser dif�cil conseguir una hipoteca).

El programa de la Secci�n 203(k) satisface una necesidad �nica e importante para compradores de vivienda de otra manera tambi�n. Cuando un comprador desea comprar una vivienda que necesita reparaci�n o modernizaci�n, el comprador generalmente debe seguir un proceso complicado y costoso, obtener primero una financiaci�n para comprar la vivienda, luego obtener una financiaci�n adicional para el trabajo de rehabilitaci�n, finalmente, buscar una hipoteca permanente cuando el trabajo est� terminado para pagar los pr�stamos provisorios. Generalmente, la financiaci�n provisoria (los pr�stamos para adquisici�n y construcci�n) supone tasas de inter�s relativamente altas y plazos de amortizaci�n cortos. Sin embargo, el programa de la Secci�n 203(k) ofrece una soluci�n que ayuda tanto a prestatarios como a agencias crediticias, asegurando un solo pr�stamo, � a una tasa fija (o ajustable) a largo plazo, para financiar tanto la adquisici�n como la rehabilitaci�n de una propiedad. El programa de la Secci�n 203(k) de pr�stamos asegurados ahorra a los prestatarios tiempo y dinero, y protege tambi�n a las agencias crediticias, permiti�ndoles tener el pr�stamo asegurado incluso antes de que la condici�n y el valor de la propiedad pueda ofrecer seguridad adecuada. En el A�o Fiscal (FY) 1996, se establecieron compromisos de seguro para 17,000 viviendas; la cantidad aproximada de viviendas que se estima ser�n aseguradas bajo el programa de la Secci�n 203(k) para el A�o Fiscal 1997 es 19,000, y 15,000 para FY 1998. Para actividades de rehabilitaci�n de vivienda que no requieren la compra o refinanciaci�n de la propiedad, los prestatarios tambi�n pueden considerar el programa de HUD, Mejoras de la Vivienda del T�tulo I.

Tipo de asistencia:
El programa de la Secci�n 203(k) asegura hipotecas que cubren la compra o refinanciaci�n y rehabilitaci�n de una vivienda, que tienen al menos un a�o construcci�n. Una parte del pr�stamo se usa para pagar al vendedor, o en caso de una refinanciaci�n, para pagar la hipoteca existente. Los fondos restantes son colocados en una cuenta bajo custodia y liberados cuando el trabajo de rehabilitaci�n ha sido terminado. El costo de la rehabilitaci�n debe ser como m�nimo $5,000, pero el valor total de la propiedad debe todav�a permanecer dentro del l�mite hipotecario de la FHA para esa zona. El valor de la propiedad es determinado por (1) el valor de la propiedad antes de la rehabilitaci�n m�s el costo de rehabilitaci�n, (o 2) el 110 por ciento del valor de tasaci�n de la propiedad despu�s de la rehabilitaci�n, cualquiera que sea menos. El valor de la propiedad es determinado por (1) el valor de la propiedad antes de la rehabilitaci�n m�s el costo de rehabilitaci�n, (o 2) el 110 por ciento del valor de tasaci�n de la propiedad despu�s de la rehabilitaci�n, cualquiera que sea menos.

Muchos de los reglamentos y restricciones que hacen de la FHA un producto b�sico de seguro hipotecario para vivienda unifamiliar (Secci�n 203(b)) y relativamente conveniente para prestatarios de bajos ingresos se aplica aqu�. Pero, las agencias crediticias pueden cobrar algunos honorarios adicionales, como honorarios de origen suplementales, honorarios para cubrir la preparaci�n de documentos arquitect�nicos y revisi�n del plan de rehabilitaci�n, y honorarios de tasaci�n m�s altos. Sin embargo, a diferencia de otras hipotecas de la FHA para viviendas unifamiliares, los prestatarios bajo el programa de la Secci�n 203(k) no pagan una prima hipotecaria anticipada.

Beneficiarios elegibles:
Las entidades crediticias aprobadas por la FHA, que incluyen muchos bancos, asociaciones de ahorros y pr�stamos, y compa��as hipotecarias, pueden hacer pr�stamos cubiertos por seguro de la Secci�n 203(k).

Consumidores elegibles:
Todas las personas que pueden hacer el pago hipotecario mensual son elegibles para solicitar. Las unidades de cooperativas no son elegibles; unidades de condominios individuales pueden ser aseguradas si est�n localizadas en proyectos aprobados por la FHA o el Departamento de Asuntos de Veteranos, o cumplen ciertos lineamientos de Fannie Mae.

Actividades elegibles:
El l�mite de rehabilitaci�n cubierto por seguro de la Secci�n 203(k) puede extenderse desde relativamente una reconstrucci�n menor o superficial (aunque el costo exceda los 5000 d�lares) hasta virtualmente una total reconstrucci�n: una vivienda que ha sido demolida o ser� aplanada como parte de la rehabilitaci�n es elegible, por ejemplo, con tal de que sistemas existentes de los cimientos permanezcan en sitio. Los pr�stamos asegurados bajo el programa de la Secci�n 203(k) pueden financiar la rehabilitaci�n de la parte residencial de una propiedad, que tambi�n tiene uso no residencial; tambi�n cubren la remodelaci�n de una propiedad de cualquier tama�o a una estructura de una a cuatro unidades.

El tipo de mejoras que pueden hacer los prestatarios cuando utilizan financiaci�n bajo el programa de la Secci�n 203 (k), incluyen:

• Reconstrucci�n y mejoras estructurales.
• Cambios para mejorar funciones y modernizaci�n.
• Eliminaci�n de peligros a la salud y a la seguridad.
• Cambios para mejorar el aspecto est�tico y la eliminaci�n de obsolescencias.
• Recondicionamiento o reemplazo de ca�er�as, instalaci�n de pozo y/o sistema s�ptico.
• Adiciones o reemplazo de techos, canalones y desag�es.
• Adiciones o reemplazo de pisos y/o tratamiento de pisos.
• Trabajos de paisajismo importantes y mejoras del lugar.
• Mejoras para el acceso de personas con discapacidades.
• Mejoras para la conservaci�n de energ�a.

HUD requiere que todas las propiedades financiadas bajo este programa cumplan con ciertas normas b�sicas de eficiencia energ�tica y estructural. Sin embargo, no son elegibles para un pr�stamo 203(k), accesorios de lujo y mejoras que no forman parte permanente de una propiedad.

Solicitudes:
Las solicitudes deber�n ser presentadas a la oficina de campo local de HUD, a trav�s de una entidad crediticia aprobada por la FHA. El portal de HUD ofrece un directorio interactivo de entidades crediticias aprobadas.

Gu�a t�cnica:
El seguro para rehabilitaci�n est� autorizado bajo la Secci�n 203(k) de la Ley de Vivienda Nacional (12 U.S.C. 1709(4k)). Los reglamentos del programa est�n en el C�digo de Reglamentos Federal 24 CFR 203.50. �ste y otros programas de la FHA son administrados por la Oficina de Vivienda Unifamiliar en la Oficina de Vivienda - Administraci�n Federal de Vivienda de HUD. P�ngase en contacto con el director vivienda unifamiliar en la oficina de campo de HUD m�s cercana.

Informaci�n adicional:
Un manual, Rehabilite una vivienda con el programa de la Secci�n 203(k) de HUD, est� disponible en el portal de HUD o a trav�s de correo postal de HUD. Adem�s, hay disponibles una serie de preguntas y respuestas sobre los pr�stamos 203(k).