Rehabilitación de viviendas con el Programa de Rehabilitación 203k de HUD

La Administración de Vivienda Federal [Federal Housing Administration (FHA, por sus siglas en inglés)], que forma parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (HUD, por sus siglas en inglés), administra diversos programas de seguro hipotecario unifamiliar. Estos programas funcionan a través de instituciones de préstamo aprobadas por la FHA, que entregan solicitudes para la tasación de la propiedad y la aprobación del crédito del comprador. Estas entidades crediticias financian los préstamos hipotecarios que el Departamento asegura. HUD no realiza préstamos directos para ayudar a las personas a comprar viviendas.

El programa de la Sección 203(k) es el programa principal del Departamento para la rehabilitación y reparación de propiedades unifamiliares. Como tal, constituye una importante herramienta para la revitalización de comunidades y vecindarios, así como para la expansión de oportunidades para la propiedad de vivienda. Ya que estos son los objetivos principales de HUD, el Departamento considera que el programa de la Sección 203(k) es un programa de importancia y nuestra intención es continuar respaldando enérgicamente el programa y las entidades crediticias que participan en él.

En asociación con agencias de vivienda locales y estatales, y organizaciones sin fines de lucro, muchas entidades crediticias han utilizado el programa de la Sección 203(k) con éxito para la rehabilitación de propiedades. En coordinación con gobiernos locales y estatales, estas entidades crediticias han desarrollado modos de combinar el programa de la Sección 203(k) con otros recursos financieros, tales como los programas HOME, HOPE y el Programa de Fondos Globales para el Desarrollo Comunitario (CDBG) de HUD, a fin de brindar ayuda a los prestatarios. Varias agencias estatales de financiación de viviendas han concebido programas para ser utilizados específicamente con el programa de la Sección 203(k). Asismismo, algunas entidades crediticias también han utilizado la experiencia de las agencias locales de vivienda y las organizaciones sin fines de lucro para ayudar a administrar el proceso de rehabilitación.

El Departamento considera además, que el programa de la Sección 203(k) es un excelente medio para que las instituciones crediticias demuestren su compromiso financiero con las comunidades de bajos ingresos y para ayudarles a cumplir sus responsabilidades según la Ley de Reinversión Comunitaria [Community Reinvestment Act (CRA, por sus siglas en inglés)]. HUD está comprometido a aumentar las oportunidades de acceso a la vivienda propia para las familias de estas comunidades y el programa de la Sección 203(k) es un excelente producto para utilizar con los programas de préstamos conformes de CRA.

Si tiene preguntas sobre el programa 203(k) o está interesado en obtener un préstamo hipotecario asegurado de la Sección 203(k), le sugerimos que se comunique con una entidad crediticia aprobada por la FHA en su zona o con el Centro de Propiedad de Vivienda más cercano.

La Sección 101 (c) (1) de Modificaciones a la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1978 (Ley Pública 95557) modifica la Sección 203(k) de la Ley de Vivienda Nacional (NHA, por sus siglas en inglés). Esta revisión tiene como objetivo permitir que HUD promueva y facilite la restauración y conservación de las viviendas disponibles en toda la nación. Las disposiciones de la Sección 203(k) se encuentran en el Capítulo II del Título 24 del Código de Reglamentaciones Federales (Code of Federal Regulations) bajo la Sección 203.50 y en Secciones 203.440 hasta 203.494. Las instrucciones del programa se encuentran en el Manual de HUD 4240-4. Los manuales pueden solicitarse en línea desde el Compendio de HUD o a través de HUDCLIPS.

La mayoría de los planes de financiación hipotecaria otorgan sólo financiación permanente. Es decir, la entidad crediticia normalmente no cerrará el préstamo ni liberará el dinero de la hipoteca a menos que el estado y el valor de la propiedad brinden una adecuada seguridad para el préstamo. Cuando la financiación incluye la rehabilitación, significa que una entidad crediticia típicamente requiere que las mejoras se hayan completado antes de otorgar una hipoteca a largo plazo.

Cuando un comprador desea comprar una vivienda que necesita reparación o modernización, el comprador generalmente debe obtener primero una financiación para comprar la vivienda, luego una financiación adicional para la rehabilitación, y más adelante, una hipoteca permanente cuando el trabajo ha sido completado para pagar los préstamos provisorios con una hipoteca permanente. Con frecuencia la financiación provisoria (los préstamos para adquisición y construcción) supone tasas de interés relativamente altas y plazos de amortización cortos. El programa de la Sección 203(k) fue concebido para cambiar esta situación. A través de este programa, el prestatario puede obtener un sólo préstamo hipotecario a una tasa de interés fija (o ajustable) a largo plazo para financiar tanto la adquisición como la rehabilitación de una propiedad. Para proporcionar fondos para la rehabilitación, el monto de la hipoteca se basa en el valor proyectado de la propiedad con el trabajo terminado, tomando en cuenta el costo del trabajo. Para minimizar el riesgo para la entidad crediticia, el préstamo hipotecario (el monto máximo elegible permitido) es elegible para la aprobación de HUD tan pronto como se desembolsa el dinero de la hipoteca y se establece una cuenta de depósito en garantía. En este punto, la entidad crediticia dispone de un préstamo hipotecario totalmente asegurado.

Para ser elegible, la propiedad debe ser una vivienda de una a cuatro unidades que haya sido terminada durante un período mínimo de un año. El número de unidades en el lugar debe ser aceptable de acuerdo con las disposiciones de los requisitos locales de zonificación. Todas las unidades recientemente construidas deben agregarse a la vivienda existente. Las unidades cooperativas no son elegibles.

Las viviendas que han sido demolidas o lo serán como parte de la rehabilitación son elegibles, siempre que una parte de la estructura de cimientos existente permanezca en el lugar.

Además de los proyectos de rehabilitación de viviendas, este programa puede utilizarse para convertir una vivienda de una unidad en una vivienda de dos, tres o cuatro unidades. Una vivienda de unidades múltiples puede reducirse a una vivienda de una a cuatro unidades.

Una vivienda (o unidad modular) existente ubicada en otro sitio puede trasladarse a la propiedad hipotecada; no obstante, no se permite la liberación del dinero del préstamo para la estructura existente sobre la propiedad no hipotecada hasta que no se inspeccionen los nuevos cimientos en forma adecuada y la vivienda esté correctamente ubicada y afianzada a los nuevos cimientos.

Es posible otorgar una hipoteca 203(k) para una propiedad residencial de uso combinado siempre que: (1) no más del 25 por ciento (para un edificio de un piso), el 33 por ciento (para un edificio de tres pisos) y el 49 por ciento (para un edificio de dos pisos) de la superficie de la propiedad se utilice para fines comerciales (al nivel de la calle); (2) el uso comercial no afecte la salud y seguridad de los ocupantes de la propiedad residencial; y (3) los fondos para la rehabilitación se utilicen sólo para funciones residenciales de la vivienda y áreas utilizadas para el acceso a la parte residencial de la propiedad.

El Departamento también permite que las hipotecas de la Sección 203(k) se utilicen para unidades individuales en proyectos de condominio que han sido aprobados por la FHA, el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA, por sus siglas en inglés), o que sean aceptables para la Asociación Hipotecaria Nacional Gubernamental [Federal National Mortgage Association (FNMA)] bajo los lineamientos que se enumeran seguidamete.

El programa 203(k) no estaba destinado a ser un programa de seguro hipotecario para proyectos, ya que el desarrollo en gran escala supone más riesgos que el seguro hipotecario individual unifamiliar. Por lo tanto, la rehabilitación de condominios está sujeta a las siguientes condiciones:

	Sólo prestatarios/ ocupantes calificados y propietarios/ ocupantes sin fines de lucro, no se aceptan inversores;
	La rehabilitación se limita sólo al interior de la unidad. No se utilizará el dinero de la hipoteca para la rehabilitación de exteriores u otras áreas que son responsabilidad de la asociación del condominio, excepto para la instalación de muros contra el fuego en el ático de la unidad;
	Sólo menos de cinco unidades por asociación de condominio, o el 25 por ciento del número total de unidades puede ser rehabilitada en un determinado momento;
	El monto máximo de la hipoteca no puede exceder el 100 por ciento del valor de la vivienda después de la mejora.

Una vez completada la rehabilitación, los edificios individuales dentro del condominio no deben tener más de cuatro unidades. Por ley, la Sección 203(k) sólo puede utilizarse para rehabilitar unidades en estructuras de una a cuatro unidades. Sin embargo, esto no significa que el proyecto de condominio, como un todo, pueda tener sólo cuatro unidades o que todas las estructuras individuales deban ser independientes.

Por ejemplo: Un proyecto puede consistir de seis edificios con cuatro unidades cada uno, con un total de 24 unidades en el proyecto y, así, ser elegible para la Sección 203(k). Del mismo modo, un proyecto puede tener una hilera de más de cuatro viviendas en serie y ser elegible para la Sección 203(k) debido a que HUD, considera a cada vivienda en serie como una estructura, siempre que cada unidad esté separada por un muro contra el fuego de 1 1/2 horas de resistencia (desde los cimientos hasta el techo).

Igual que un proyecto con una unidad de condominio con una hipoteca asegurada bajo la Sección 234(c) de la Ley Nacional de Vivienda (National Housing Act), el proyecto de condominio debe estar aprobado por HUD antes del cierre de cualquier hipoteca individual sobre las unidades de condominio.

Este programa puede utilizarse para completar la rehabilitación y/o mejora de una vivienda de una a cuatro unidades existente de una de tres maneras:

	Para comprar una vivienda y el terreno sobre el cual se ubica la vivienda y rehabilitarla.
	Para comprar una vivienda en otra ubicación, trasladarla a nuevos cimientos en la propiedad hipotecada y rehabilitarla.
	Para refinanciar una deuda existente sobre una vivienda y rehabilitar dicha vivienda.

Para comprar una vivienda y el terreno sobre el cual se ubica la vivienda y para rehabilitarla, y para refinanciar una deuda existente sobre una vivienda y rehabilitar dicha vivienda, la hipoteca debe ser un primer gravamen sobre la propiedad, y el dinero del préstamo (que no corresponda a los fondos para rehabilitación) debe estar disponible antes de que comience la rehabilitación.

Para comprar una vivienda en otra ubicación, trasladarla a los nuevos cimientos y rehabilitarla, la hipoteca deber ser un primer gravamen sobre la propiedad; sin embargo, el dinero del préstamo para el traslado de la vivienda no puede estar disponible hasta que la unidad esté colocada en los nuevos cimientos.

No son elegibles como costo de rehabilitación los elementos de lujo y mejoras que no forman parte permanente de una propiedad. Sin embargo, el propietario de vivienda puede usar el programa de la sección 203(k) para financiar tales mejoras como pintura, agregar cuartos, cubiertas y otros elementos, aunque la vivienda no necesite ninguna otra mejora. Cualquier reparación que pueda afectar la salud y seguridad de los ocupantes, así como las mejoras para la conservación de energía deben ser discutidos antes de completar las mejoras generales de la vivienda.

Mejoras requeridas

Todo trabajo de rehabilitación y/o agregado financiado con hipotecas de la Sección 203(k) debe cumplir con los siguientes requisitos:

A. Normas de Conservación Eficiente de la Energía.

(1) Agregado a una estructura existente. La nueva construcción debe cumplir con los códigos locales y con las Normas Mínimas de Propiedad de HUD en 24 CFR 200.926d.

(2) Rehabilitación de una estructura existente. Para mejorar la eficiencia térmica de la vivienda se requiere lo siguiente:

a) Colocar burletes en todas las puertas y ventanas para reducir la infiltración de aire cuando no existan burletes o los existentes no sean adecuados.

b) Calafatear o sellar todas las aberturas, grietas o juntas en el revestimiento del edificio para reducir la infiltración de aire.

c) Impermeabilizar todas las aberturas en las paredes exteriores donde la cavidad haya estado expuesta como resultado de la rehabilitación. Impermeabilizar las partes del cielorraso donde sea necesario.

d) Ventilar en forma adecuada las áreas del ático y del sótano. Para obtener información y requisitos adicionales, remítase a 24 CFR Parte 39.

(3) Sistemas de reemplazo.

a) Deben impermeabilizarse las tuberías y ductos de alimentación y retorno de calefacción, ventilación y aire acondicionado si atraviesan espacios que no están acondicionados.

b) Deben medirse cuidadosamente los sistemas de calefacción, quemadores y sistemas de aire acondicionado para que no excedan el 15 por ciento del diseño crítico de calefacción o enfriamiento, excepto para satisfacer el tamaño nominal más cercano del fabricante.

Propiedades recientemente adquiridas

Los compradores que adquieren una vivienda en efectivo pueden refinanciar la propiedad utilizando 203(k) dentro de los seis (6) meses de la compra de la propiedad, de igual modo que si el comprador adquiriera la propiedad con un préstamo asegurado por 203(k) desde el comienzo. No se requiere evidencia de financiación intermedia; los cálculos para la hipoteca se realizarán del mismo modo que para la operación de compra. En esta situación se permitirá el reintegro al prestatario, menos el requisito del pago inicial y los costos de cierre para el préstamo 203(k). Debe entregarse una copia del Contrato de Venta y del formulario de Informe de Pago HUD-1 para la verificación del precio de oferta aceptado (valor "tal como está") de la propiedad y la fecha de cierre.

Las mejoras a realizar deben cumplir con las Normas Mínimas de Propiedad de HUD (24 CFR 200.926d y/o el Manual de HUD 4905.1) y con todos los códigos y ordenanzas locales. El comprador puede elegir contratar a un arquitecto o a un consultor para preparar la propuesta. El comprador debe entregar a la entidad crediticia los documentos de arquitectura apropiados que indiquen claramente el alcance del trabajo a realizar. Se recomienda entregar los documentos que se enumeran a continuación, pero la lista puede sufrir modificaciones de la Oficina de Campo de HUD, según se requiera.

A. Plano del terreno. Sólo se requerirá si la rehabilitación consiste en un agregado a la estructura existente. Muestre la ubicación de la(s) estructura(s), senderos, caminos, calles y otros detalles relevantes. Incluya elevaciones de nivel terminadas en las esquinas de la propiedad y en las esquinas del edificio. Muestre la elevación requerida para inundaciones.

B. Plano del interior de la vivienda propuesto. Muestre los lugares donde se contemplan cambios en la estructura o planificación, incluyendo agregados a la vivienda. (Ya no se requiere un plano existente)

C. Informe de trabajo y estimación de costos. Puede utilizarse cualquier formato para estos documentos, sin embargo, todos deben incluir la cantidad y el costo de cada elemento. Incluya también una descripción completa del trabajo para cada elemento (donde sea necesario). Debe utilizarse la Lista de Control de Rehabilitación en el Apéndice 1 del Manual 4240.4 REV-2 para asegurar que se han tenido en cuenta todos los elementos de trabajo. Transfiera los costos al Pedido de extracción de fondos (Draw Request) (formulario de HUD-9746-A).

La estimación de los costos debe incluir la mano de obra y los materiales suficientes para que un contratista complete el trabajo. Los compradores que realizan el trabajo ellos mismos no pueden eliminar la estimación de los costos de la mano de obra, debido a que si no pueden terminar el trabajo debe disponerse de suficiente dinero en la cuenta de depósito en garantía para contratar a un subcontratista para que complete el trabajo. No es necesario que el Informe de Trabajo refleje el color o los números de modelo de los artefactos, accesorios sanitarios, alfombras, etc., a menos que se trate de unidades no estándar.

El consultor que prepara el informe de trabajo y la estimación de los costos (o un arquitecto, ingeniero o servicio de inspección de viviendas) necesita inspeccionar la propiedad para asegurar: (1) que no haya roedores, putrefacción de la madera producida por un hongo, termitas y otras plagas; (2) que no haya defectos que puedan afectar la salud y seguridad de los ocupantes; (3) que los sistemas estructural, de calefacción, de cañerías, eléctrico y de techado existentes sean los adecuados; y (4) la mejora de la protección térmica (donde sea necesario).

Definiciones para ser utilizadas en el Programa 203(k)

A. Seguro de avances. Esto se refiere al seguro de la hipoteca 203(k) anterior al período de rehabilitación. Una hipoteca que es un primer gravamen sobre la propiedad es elegible para la aprobación del seguro posterior al cierre del préstamo hipotecario, del desembolso del dinero de la hipoteca y de la creación de la cuenta de depósito en garantía.

El monto de la hipoteca puede incluir fondos para la compra de la propiedad o la refinanciación de una deuda existente, para los costos incidentales al cierre de la operación y para la terminación de la rehabilitación propuesta. El dinero de la hipoteca destinado a la rehabilitación será depositado en una cuenta de depósito en garantía en la operación de cierre.

B. Cuenta de depósito en garantía para la rehabilitación. Al cerrarse el préstamo, el dinero designado para la rehabilitación o mejoras, incluyendo la reserva para imprevistos, se colocará en una cuenta de depósito en garantía que genera intereses asegurada por la Corporación Federal de Seguro de Depósitos [Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC)] o la Administración Nacional de Cooperativas de Crédito [National Credit Union Administration (NCUA)]. Esto no es un depósito para el pago de impuestos a los bienes raíces, primas de seguro, aviso de morosidad, evaluaciones o rentas del terreno; y no se utilizará como tal. El ingreso neto de la cuenta de depósito en garantía debe abonarse al deudor hipotecario. El método de pago será acordado entre el deudor y el acreedor hipotecario. La entidad crediticia (o su agente) liberará fondos depositados al terminar la rehabilitación propuesta, según el Informe de Trabajo y el Pedido de extracción de fondos (formulario de HUD-9746,A).

C. Inspecciones. Realizadas por los inspectores de costos aprobados por HUD o por el personal de la entidad crediticia que acepta la Aprobación Directa aprobado por HUD. El inspector de costos utilizará los documentos de arquitectura para determinar el cumplimiento y la falta de cumplimiento. Cuando la inspección está programada junto con un pago, el inspector deberá indicar si el trabajo se ha terminado o no. Además, el inspector deberá utilizar el formulario de Pedido de extracción de fondos (formulario de HUD-9746-A). No puede programarse la primera extracción hasta que la entidad crediticia no haya determinado que se han emitido los permisos de edificación aplicables.

D. Retención. Se requiere una retención del diez (10) por ciento por cada extracción de la cuenta de depósito en garantía. Sólo podrá liberarse el total de las retenciones después de una inspección final de la rehabilitación y una vez que se haya emitido el Aviso de Liberación Final de Fondos (Final Release Notice). La entidad crediticia (o su agente) puede demorar la retención por un máximo de 35 días calendario, o el período de tiempo requerido por la ley para presentar un gravamen, lo que sea mayor, para asegurar que no haya gravámenes sobre la propiedad.

E. Reserva para imprevistos. A criterio de la Oficina de Campo de HUD, la estimación de los costos puede incluir una reserva para imprevistos si la construcción existente tiene menos de 30 años de antigüedad, o si el trabajo resulta complejo o extenso. Para las propiedades con más de 30 años de antigüedad, la estimación de los costos debe incluir una reserva para imprevistos de un mínimo del diez (10) por ciento del costo de rehabilitación; sin embargo, esta reserva no puede exceder el veinte (20) por ciento donde se contemple una remodelación importante. Si no se habilitaron los servicios esenciales para la inspección, se requiere un mínimo del quince (15) por ciento. Si el alcance del trabajo está bien definido y no presenta complicaciones, y el costo de rehabilitación es menor de $7500, la entidad crediticia puede eliminar el requisito de reserva para imprevistos.

La cuenta de reserva para imprevistos puede ser utilizada por el prestatario para realizar mejoras adicionales a la vivienda. Deberá entregarse una Carta de pedido de cambio (Request for Change Letter) con la estimación de los costos correspondiente. Sin embargo, el cambio sólo puede aceptarse cuando la entidad crediticia determina que: (1) es improbable que se descubra cualquier deficiencia que pueda afectar la salud y seguridad de la propiedad; y (2) la hipoteca no excede el valor de tasación de la propiedad menos el requisito de inversión reglamentario. Si la hipoteca excede el valor de tasación menos el requisito de inversión reglamentario, entonces deberá abonarse la reserva para imprevistos sobre el capital de la hipoteca. Si un prestatario estima que la reserva para imprevistos no se utilizará y desea evitar utilizar dichos fondos para la reducción del saldo de la hipoteca después de la emisión del Aviso de Liberación Final de Fondos, el prestatario puede depositar sus fondos particulares en la cuenta de reserva para imprevistos. En este caso, si aún queda dinero en la cuenta después de la emisión de este Aviso, el dinero puede ser liberado de la cuenta a favor del prestatario.

Si la hipoteca se encuentra en el límite máximo de hipotecas para el área o para el tipo particular de operación, pero es necesario una reserva para imprevistos, esta reserva debe depositarse en una cuenta de depósito en garantía de otros fondos del prestatario en la operación de cierre. Bajo estas circunstancias, si no se utiliza la reserva para imprevistos, los fondos restantes de la cuenta de depósito en garantía se liberarán a favor del prestatario después de la emisión del Aviso de Liberación Final de Fondos.

F. Reserva para el pago de la hipoteca. Los fondos que no superan el monto de seis (6) pagos de la hipoteca (incluyendo la prima de seguro hipotecario) pueden incluirse en el costo de rehabilitación para ayudar a un deudor hipotecario (ya sea que se trate de una residencia principal o de una propiedad para inversión) cuando la propiedad no está habitada durante el trabajo de rehabilitación. La cantidad de pagos de la hipoteca no puede superar el marco de tiempo de finalización del trabajo requerido en el Acuerdo de Préstamo para Rehabilitación (Rehabilitation Loan Agreement.). El prestatario debe realizar los pagos mensuales de la hipoteca directamente de la cuenta de reserva que genera intereses. Los fondos que permanecen en la cuenta de reserva después de la emisión del Aviso de Liberación Final de Fondos deben aplicarse al capital de la hipoteca.

G. Aprobación de agencias sin fines de lucro. Una agencia sin fines de lucro, antes de poder ser aprobada como deudor hipotecario elegible y obtener el mismo monto de hipoteca que los propietarios-ocupantes en hipotecas de la Sección 203(k), debe demostrar su experiencia como prestador de viviendas a HUD y cumplir con todos los demás requisitos descritos en el Manual de HUD 4155.1 REV-4, párrafos 1-5. También debe poder suministrar evidencia satisfactoria en cuanto a su capacidad financiera para adquirir las propiedades.

Monto máximo de la hipoteca

El monto de una hipoteca, al agregarse a otras deudas existentes contra la propiedad, no puede superar la relación préstamo a valor y las limitaciones del monto de dinero máximo estipuladas en la Sección 203(b) para propiedades similares. La Reserva para el Pago de la Hipoteca se considera parte del costo de rehabilitación para determinar el monto máximo de la hipoteca.

A. Cálculo del monto máximo de la hipoteca. El valor se define como el menor de los siguientes valores:

1) el valor de la propiedad "como está" antes de la rehabilitación más el costo de rehabilitación; o

2) el 110 por ciento del valor de mercado esperado de la propiedad al finalizar el trabajo.

Residencia principal (propietario-ocupante) y organizaciones sin fines de lucro aprobadas por HUD. Para la compra de propiedades utilizando la financiación 203(k), el monto máximo de la hipoteca se basará en la estimación de HUD del valor de la propiedad, según se define anteriormente en los puntos 1) o 2), menos el requisito de inversión reglamentario. Para la refinanciación utilizando el programa 203(k), el monto máximo de la hipoteca se basará en el 97/95/90 por ciento de la estimación de HUD del valor de la propiedad, según se define anteriormente en los puntos 1) o 2).

B. Costo de rehabilitación. Los gastos que pueden incluirse en el costo de rehabilitación son los materiales, la mano de obra, la reserva para imprevistos, los gastos de estructura y de construcción, hasta seis (6) meses de pagos de la hipoteca, más los gastos relacionados con la rehabilitación, tales como permisos, honorarios, honorarios de inspección por parte de un inspector calificado, licencias y honorarios de ingeniería/arquitectura y/o asesoría. El costo de rehabilitación también puede incluir el costo de iniciación complementario que se le permite abonar al deudor hipotecario cuando la hipoteca incluye seguro de avances, y los descuentos que el deudor abonará sobre dicha parte del dinero de la hipoteca destinada a la rehabilitación.

C. Exención de la limitación de valor de mercado. Las reglamentaciones de 203(k) permiten la eliminación de la limitación del valor de mercado, lo cual posibilita al tasador salir del área correspondiente para obtener el valor de propiedades comparables. Este pedido debe ser dirigido al Secretario Asistente de Vivienda - Comisionado de Vivienda Federal en la sede central de HUD.

El pedido debe incluir documentación que pruebe el cumplimiento de las siguientes condiciones:



1) La propiedad está ubicada en un área sujeta a un programa comunitario patrocinado de revitalización o redesarrollo concentrado (Vea 24 CFR Parte 220).

2) El límite de préstamo según el valor de mercado no permite el uso del programa para realizar la rehabilitación en el área en cuestión.

3) Los intereses del prestatario y del Secretario de HUD están protegidos en forma adecuada.

D. Aumento para energía solar. La hipoteca es elegible para un aumento de hasta el 20 por ciento en el monto máximo de hipoteca asegurable si dicho aumento es necesario para la instalación de un equipo de energía solar.

La contribución del sistema de energía solar al valor estará limitada por su costo de reemplazo o por su efecto sobre el valor de la vivienda.

E. Programa de hipoteca para favorecer el uso eficiente de la energía. Bajo el Programa de Hipoteca para el uso eficiente de la energía (EEM) de la FHA, un prestatario puede financiar en la hipoteca el 100 por ciento del costo de la mejoras elegibles para el uso eficiente de la energía, sujeto a ciertas limitaciones monetarias, sin una tasación de las mejoras y sin necesidad de otra calificación crediticia del prestatario. Para reunir los requisitos de inclusión en la hipoteca, las mejoras para el uso eficiente de la energía deben ser "rentables", esto es, el costo total de las mejoras (incluyendo los costos de mantenimiento) debe ser menor que el valor total presente de la energía ahorrada en la vida útil de las mejoras. El costo de cualquier mejora a la propiedad que aumente la eficiencia energética de la propiedad y que sea "rentable" reúne los requisitos de financiación dentro de la hipoteca y su costo puede agregarse al monto de la hipoteca hasta un valor equivalente a:

1) el 5 por ciento del valor de la propiedad (que no exceda los $8000) o,

2) $4000.

Que sea "rentable" significa que el costo total de las mejoras, incluyendo los costos de mantenimiento, sea menor que el valor total presente de la energía ahorrada en la vida útil de la mejora realizada. El límite máximo de préstamo de la FHA para el área puede ser superado por el costo de las mejoras realizadas para el uso eficiente de la energía. Sin embargo, la hipoteca total no puede exceder el 110 por ciento del valor de la propiedad.

Los costos de las mejoras y la estimación del ahorro de energía deben ser determinados por una inspección física de la propiedad realizada por un sistema de evaluación de consumo eléctrico [Home Energy Rating System (HERS)] o por un consultor en consumo eléctrico. Para un préstamo 203(k), todo el costo de HERS o del servicios del consultor en consumo eléctrico puede incluirse en la hipoteca.

Para las nuevas construcciones (un agregado o un edificio nuevo sobre cimientos existentes), las mejoras para el uso eficiente de la energía deben superar las requeridas para el cumplimiento de las normas vigentes de conservación de energía de la FHA para construcciones nuevas. La estimación del ahorro de energía en las construcciones nuevas debe basarse en una comparación de los planos y especificaciones de la vivienda donde aparecen las mejoras adicionales para el uso eficiente de la energía, con los planos de la vivienda básica que cumple con las normas vigentes de conservación de energía de la FHA. Actualmente, estas normas corresponden a las normas del Código de Energía Modelo (MEC) CABO 1992.

La inspección de energía de la propiedad debe ser realizada antes de la finalización del informe de trabajo y la estimación de los costos, para asegurar que no haya una repetición de los elementos de trabajo en la hipoteca. Al finalizar la tasación, la entidad crediticia calcula el costo de las mejoras para el uso eficiente de la energía para determinar cuánto puede agregarse al monto de la hipoteca.

Las reglamentaciones y políticas de HUD establecen que a un inversor no debe permitírsele acumular rápidamente propiedades aseguradas por la FHA que constituyen de manera clara y colectiva un proyecto multifamiliar. En general, un prestatario no puede tener interés en más de siete unidades para alquiler (de la FHA, VA, convencionales y libres de hipoteca) en la misma subdivisión o área contigua. A los propósitos de 203(k), HUD define un área contigua como una zona ubicada en un radio de dos cuadras.

La limitación de siete unidades no tiene aplicación si (1) el vecindario ha sido designado por un gobierno local o estatal para proyecto de redesarrollo o revitalización; y (2) el gobierno local o estatal ha entregado un plano a HUD que define el área, alcance y tipo de compromiso para el redesarrollo del área. HUD también puede imponer restricciones dentro de un área de redesarrollo (o sub-área) para evitar concentraciones indeseadas de unidades propiedad de una sola persona (o grupo). HUD determinará que el límite de siete unidades no tendrá aplicación sólo si: (1) el inversor será propietario de no más del 10 por ciento de las unidades de vivienda (sin importar el tipo de financiación) en el área o sub-área de desarrollo designada; y (2) el inversor posee no más de ocho unidades en lotes adyacentes.

No están regulados y se negocian entre el prestatario y la entidad crediticia. La amortización del préstamo será a 30 años; sin embargo, las disposiciones de la hipoteca de la Sección 203(k) (descritas en la Sección 203.21 de las Reglamentaciones) son las mismas que las que se establecen en la Sección 203(b).

Los requisitos legales y las políticas administrativas de la Sección 203(k) constituyen una desviación del monto máximo de costos y honorarios permitidos en la Sección 203(b).

A. Costo de iniciación complementario. Cuando la hipoteca de la Sección 203(k) incluye seguro de avances, la entidad crediticia puede solicitar al deudor hipotecario un costo de iniciación complementario. Este costo se calcula como el uno y el uno y medio por ciento (1-1/2%) de la parte de la hipoteca destinada a la rehabilitación o $350, lo que sea mayor. Este costo de iniciación complementario es adicional al costo de iniciación del uno por ciento cobrado sobre el monto total de la hipoteca.

B. Honorarios del consultor independiente. Un prestatario puede contratar un consultor independiente para que prepare los documentos de arquitectura requeridos. También puede utilizar un contratista para que prepare los documentos de la construcción o puede preparar los documentos él mismo. No se exige la contratación de un consultor; sin embargo, el prestatario debe tener en cuenta la utilización de este servicio para acelerar el procesamiento del préstamo 203(k). Cuando se utiliza un consultor, HUD no garantiza la idoneidad del mismo ni la calidad del trabajo que esta persona pueda realizar para el prestatario. El consultor debe realizar un acuerdo por escrito con el prestatario que explique en su totalidad los servicios que realizará para el prestatario y los honorarios requeridos. Los honorarios del consultor pueden incluirse en la hipoteca. Un honorario de $400 es aceptable para una propiedad que necesite reparaciones por menos de $7,500; $500 para reparaciones entre $7,501 y $15,000; $600 para reparaciones entre $15,001 y $30,000; y $700 para reparaciones entre $30,001 y $50,000; $800 para reparaciones entre $50,001 y $75,000; $900 para reparaciones entre $75,001 y $100,000; y $1,000 para reparaciones superiores a $100,000. Puede cobrarse un honorario adicional de $25 por cada unidad adicional en la propiedad que tenga el mismo número de caso de la FHA. Para este honorario, el consultor inspeccionará la propiedad y suministrará toda la documentación arquitectónica requerida. Los honorarios de un arquitecto o ingeniero matriculado no están restringidos por estas tarifas. (Los honorarios del arquitecto o ingeniero deben ser los acostumbrados y razonables para el tipo de proyecto.)

C. Costo por revisión de plano. Antes de la tasación, un revisor de planos (o consultor de costos) aprobado por HUD debe visitar el lugar para asegurar el cumplimiento de los requisitos del programa. Los servicios esenciales deben estar conectados para que se pueda realizar la revisión del lugar. Los honorarios a abonar serán los siguientes y no podrán cambiarse sin el consentimiento de la sede central de HUD:


1) Revisión inicial previa a la tasación:

Costo por reparaciones: <$15,000=$100.00, >$15,001 pero menos de o igual a <$30,000=$150.00, >$30,001=$200.00

2) Revisión adicional de la unidad (de dos a cuatro unidades con el mismo número de caso)-$50.00/unidad.

3) Revisión adicional (re-inspección de la misma unidad)-$50.00. Cuando la distancia que deba trasladarse el revisor supere las 30 millas ida y vuelta de su lugar de trabajo, podrá aplicarse un costo por traslado (establecido por la Oficina de Campo de HUD) a los costos antes mencionados, incluyendo peaje y otros costos aplicables.



D. Costo de tasación. Para procesar un préstamo de la Sección 203(k), pueden realizarse dos tasaciones: (1) valor de la propiedad "como está"; y (2) valor estimado de mercado de la propiedad teniendo en cuenta la terminación de la rehabilitación. El costo máximo que una entidad crediticia puede cobrar por estas dos tasaciones es una vez y una vez y media el monto permitido para una tasación de construcción propuesta de la Sección 203(b), según lo establece la Oficina de Campo de HUD. Si sólo se realiza una tasación, el costo será el mismo que una tasación de construcción propuesta.

E. Costo de inspección (durante el período de realización de la rehabilitación). Establecido por la Oficina de Campo local de HUD.


(1) Se permitirá un costo para un máximo de cinco inspecciones de liberación de dinero para ser incluido en el costo de la rehabilitación. Si no se requieren todas las inspecciones, los fondos restantes se aplicarán al capital después de la emisión del Aviso de Liberación Final de Fondos.

(2) Si la entidad crediticia requiere inspecciones adicionales para asegurar el cumplimiento satisfactorio de los documentos, el prestatario o contratista será responsable del pago; sin embargo, la entidad crediticia tiene la máxima responsabilidad.


F. Costo por actualización de título. Para proteger la validez de la posición de la hipoteca contra gravámenes mecánicos a la propiedad, pueden incluirse costos razonables cobrados por una compañía de títulos como un costo de rehabilitación permitido. Cuando la posición de la hipoteca está protegida y no está en peligro, este costo puede no aplicarse. Los prestatarios pueden querer obtener protección contra un gravamen, pero los costos deben ser abonados por el prestatario cuando dicha protección no sea requerida para asegurar la validez del instrumento de seguridad. El costo permitido no debe exceder los $50.00 por liberación de fondos. Si no se realizan todas las inspecciones de liberación de fondos, el dinero restante en la cuenta de depósito en garantía debe aplicarse a la reducción del saldo de la hipoteca.

Aquí se describe un proceso de iniciación de hipoteca/solicitud típico para una operación que involucra la compra y la rehabilitación de una propiedad. Se explica el rol de HUD, de la entidad crediticia hipotecaria, del contratista, del prestatario, del consultor, del revisor de planos, del tasador y del inspector.

A. El comprador ubica la propiedad.

B. Análisis de viabilidad preliminar. Después de ubicar la propiedad, el comprador y su corredor de bienes raíces deben realizar un análisis de comerciabilidad previo a la firma del contrato de venta. En el análisis se determinará lo siguiente:


1) El alcance del trabajo de rehabilitación requerido;

2) Estimación aproximada del costo del trabajo y

3) El valor de mercado esperado de la propiedad después de finalizado el trabajo. Nota: El prestatario no desea invertir su dinero en tasaciones y especificaciones de reparaciones (planos), y luego descubrir que el valor de la propiedad será menor que el precio de compra (o de la deuda existente) más el costo de las mejoras.


C. Realización del contrato de venta. El contrato de venta deberá incluir una disposición que establezca que el comprador ha solicitado el financiamiento de la Sección 203(k) y que el contrato está supeditado a la aprobación del préstamo y a la aceptación del comprador de las mejoras adicionales requeridas según lo determine HUD o la entidad crediticia.

D. El comprador elige la entidad crediticia hipotecaria. Comuníquese con la Oficina de Campo de HUD para obtener una lista de las entidades crediticias.

E. El comprador prepara el informe de trabajo y la estimación de los costos. Un consultor puede ayudar al comprador en la preparación de los documentos para acelerar el proceso de préstamo. Si el consultor es un revisor de planos, el punto G puede saltearse y los documentos pueden pasar directamente a la etapa de tasación.

F. La entidad crediticia solicita el número de caso de HUD. Después de la aceptación de los documentos de arquitectura, la entidad crediticia solicitará la asignación de un número de caso de HUD, un revisor de planos, un tasador y un inspector.

G. El revisor de planos visita la propiedad. El comprador y el contratista (donde sea aplicable) se reunen con el revisor de planos para asegurar que los documentos de arquitectura son aceptables y que todos los requisitos del programa fueron incluidos en forma correcta en los documentos.

H. El tasador realiza la tasación.

I. La entidad crediticia examina la solicitud. Se examina la tasación para determinar el monto máximo asegurable de la hipoteca para la propiedad.

J. Emisión de compromiso/Informe condicional de valor tasado. Este documento es emitido por la entidad crediticia y determina el monto máximo asegurable de la hipoteca para la propiedad.

K. La entidad crediticia prepara la Solicitud de Compromiso Firme (Firm Commitment). El prestatario suministra información para que la entidad crediticia solicite un informe crediticio, verificaciones de empleo y depósitos, y cualquier otro documento necesario para establecer la capacidad del prestatario de cancelar la hipoteca.

L. La entidad crediticia emite el Compromiso Firme. Si la solicitud resulta aceptable, se emite el Compromiso Firme al prestatario. Este documento establece el monto máximo de la hipoteca que HUD asegurará para el prestatario y la propiedad.

M. Cierre del préstamo hipotecario. Después de la emisión del Compromiso Firme, la entidad crediticia prepara la operación de cierre de la hipoteca. Esto incluye la preparación del Acuerdo de Préstamo para Rehabilitación (Rehabilitation Loan Agreement). El Acuerdo lo realizan el prestatario y la entidad crediticia para establecer las condiciones bajo las cuales la entidad crediticia liberará fondos de la Cuenta de depósito en garantía para rehabilitación. Después de la operación de cierre, se requiere al prestatario que comience a realizar pagos sobre el monto total del capital de la hipoteca, incluyendo el monto de la Cuenta de depósito en garantía para rehabilitación que aún no se ha desembolsado.

N. Aprobación del seguro hipotecario. Después de la operación de cierre, la entidad crediticia entregará copias de los documentos de la hipoteca a la oficina de HUD para la aprobación del seguro hipotecario. HUD examinará los documentos entregados y, si resultan aceptables, emitirá un Certificado de Seguro Hipotecario (Mortgage Insurance Certificate) para la entidad crediticia.

O. Comienza la construcción para la rehabilitación. Durante la operación de cierre, se desembolsará el dinero de la hipoteca para pagar al vendedor de la propiedad existente y se dispondrá de una Cuenta de depósito en garantía para la rehabilitación. Ahora puede comenzar la construcción. El propietario dispone de hasta seis (6) meses para completar el trabajo, dependiendo del alcance del trabajo a realizar. (Las entidades crediticias pueden requerir un plazo menor de seis meses.)

P. Extracciones de la cuenta de depósito en garantía para rehabilitación. A medida que avanza la construcción, se liberarán los fondos después de que el trabajo haya sido examinado por un inspector aprobado por HUD. Se permite un máximo de cuatro inspecciones de liberación de fondos más una inspección final. El inspector revisa el Pedido de extracción de fondos (formulario HUD-9746-A) preparado por el prestatario y el contratista. Si el costo de rehabilitación excede los $10,000, se autorizan inspecciones adicionales siempre que la entidad crediticia y el prestatario lo acuerden por escrito y el número de inspecciones figure en el formulario de HUD-92700, 203(k) Hoja de trabajo de hipoteca máxima (Maximum Mortgage Worksheet).

Q. Terminación del trabajo/inspección final. Cuando el trabajo está completo, de acuerdo con los documentos de arquitectura aprobados y los pedidos de cambios, el prestatario entregará una carta indicando que el trabajo se ha completado en forma satisfactoria y está listo para una inspección final. Si el inspector aprobado por HUD está de acuerdo, puede realizarse la extracción final de fondos, menos una retención requerida del 10 por ciento. Si en la cuenta hubiera fondos para imprevistos no utilizados o reservas para pagos de la hipoteca, la entidad crediticia debe aplicar dichos fondos para el pago previo del capital de la hipoteca.

Siga con las Preguntas y respuestas sobre los préstamos para rehabilitación 203(k).