Hipotecas de conversión del capital sobre la vivienda (HECM)

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Resumen.

El programa de conversión del capital sobre la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés) permite a propietarios de la tercera edad retirar parte del capital en su vivienda en la forma de pagos mensuales por vida o un tiempo fijo, la suma completa o a través de una línea de crédito.

Además, la hipoteca HECM puede ser usada para la compra de una vivienda principal cuando el prestatario tiene 62 años de edad o más y puede usar dinero de sus ahorros para pagar la diferencia entre la hipoteca revertida y el precio de venta, más los costos de cierre para la propiedad.

Propósito:

Para ser elegible para una hipoteca HECM, los propietarios deben tener como mínimo 62 años de edad o más, ser dueños de su propia vivienda (sin saldo), o tener un balance hipotecario bajo que pueda ser reembolsado durante el cierre con las ganancias de la hipoteca revertida. La vivienda debe ser su residencia principal. Además, el préstamo HECM puede ser utilizado para la compra de una vivienda principal si el prestatario puede usar dinero en efectivo disponible para pagar la diferencia entre el HECM y el precio de venta, y los costos de cierre para la propiedad.

Debido a que las personas mayores pueden ser vulnerables a prácticas fraudulentas, el programa requiere que las presonas reciban asesoría de vivienda para hipotecas revertidas gratis antes de solicitar una hipoteca revertida. La FHA asegura las hipotecas HECM para proteger a las agencias crediticias contra pérdidas, en caso de que las cantidades retiradas excedan el capital de la propiedad en el momento de venderla.

Tipo de ayuda:
El programa HECM puede ser utilizado por propietarios de vivienda de 62 años de edad en adelante. El ingreso total que un propietario puede recibir a través de un préstamo HECM es la cantidad solicitada máxima, que es calculada mediante una fórmula que incluye la edad del propietarios(s), la tasa de interés, y el valor de la vivienda.

Los prestatarios pueden escoger una de las cinco opciones de pago: (1) Tiempo de ocupación, que brinda al prestatario un pago mensual por parte de la agencia crediticia por el resto de sus días y continúa ocupando la vivienda como residencia principal; (2) Término, que brinda al prestatario pagos mensuales iguales por un período fijo de meses seleccionados por el prestatario; (3) Línea de crédito, que permite al prestatario retirar pagos hasta la cantidad máxima, ocasionalmente y en las cantidades elegidas por el prestatario; (4) Ocupación modificada, que combina la opción de tiempo de ocupación con una línea de crédito y (5) Término modificado, que combina la opción del término con una línea de crédito.

El prestatario sigue siendo el propietario de la vivienda y puede venderla o mudarse en cualquier momento, y quedarse con las ganancias de la venta que exceden el balance de la hipoteca. Un prestatario no puede ser obligado a vender la vivienda para pagar el saldo de la hipoteca, inclusive si el balance de la hipoteca crece y sobrepasa el valor de la propiedad. Un préstamo HECM no necesita ser reembolsado hasta que el prestatario se mude, la venda o fallezca. En el momento de pagar el préstamo, si este excede el valor de la propiedad, el prestatario (o sus herederos) no audeudarán más allá del valor de la propiedad en caso de decidir vender la propiedad para reembolsar el préstamo.

Para pagar un préstamo HECM se cobran dos primas de seguro hipotecario. Una prima por adelantado (que es el 2 por ciento del valor de la vivienda), y una prima mensual (que iguala al 0.5 por ciento por año del balance de la hipoteca).

Una agencia crediticia puede cobrar honorarios de origen de hasta $2,500 si el valor de tasación es menos de $125,000. Si la vivienda está valorada por más de $125,000, las agencias crediticias pueden cobrar el 2 por ciento de los primeros $200,000 del valor de la vivienda más el 1 por ciento de la cantidad sobre los $200,000. Los honorarios de origen de un préstamo HECM tienen un límite tope de $6,000.

Todos los prestatarios HECM requieren completar asesoría para hipotecas revertidas a través de una agencia de asesoría de vivienda aprobada por HUD.

Beneficiarios elegibles:
Las agencias crediticias aprobadas para ofrecer hipotecas HECM de la FHA pueden participar en el programa.

Consumidores elegibles:
Para ser elegibles para un préstamo HECM, un propietario de vivienda debe (1) tener 62 años de edad o más, (2) tener un balance hipotecario bajo o no deber nada en la hipoteca y, (3) haver recibido asesoría para hipotecas revertidas aprobada por HUD para aprender acerca del programa.

Una propiedad elegible debe ser la residencia principal, pero puede ser una residencia unifamiliar, una propiedad de 1-4 unidades siempre y cuando una de las unidades sea ocupada por el prestatario, una vivienda prefabricada, una unidad en un condominio aprobado por la FHA, o una unidad en un proecto de desarrollo planificado. La propiedad debe cumplir con las normas de la FHA, pero el propietario puede pagar para reparaciones de los fonods de la hipoteca revertida.

Solicitud:
Los prestatarios que cumplen con la criteria de elegibilidad mencionados anteriormente pueden solicitar a través de una institución crediticia aprobada para préstamos HECM por la FHA. Los prestatarios pueden localizar la agencias crediticias aprobadas por la FHA a través del listado de HUD.

Guía técnica:
Este programa está autorizado por la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1987, Sección 417, Ley Pública 100-242 (12 U.S.C. 171z-20). Las regulaciones del programa están en el 24 CFR y 206. Este programa es administrado por la Oficina de Vivienda Unifamiliar en la Oficina de Vivienda-Administración de Vivienda Federal de HUD.

Para mayor información:
Los propietarios de vivienda que desean informarse más acerca de este programa deben ponerse en contacto con HUD llamando a la línea de llamadas gratuita para información de asesoría de vivivienda (800) 569-4287 o buscar en la lista de datos por agencias de asesoría de vivienda para hipotecas revertidas aprobadas por HUD.

Información adicional está disponible en el Centro de Información Sobre Conversión de Capital de la Vivienda de AARP (202) 434-6044.