Hipotecas revertidas para consumidores de la tercera edad - Hipotecas de conversión del capital sobre la vivienda (HECM)

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El programa de conversión del capital sobre la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés) es el programa de hipoteca revertida asegurada por la FHA, que puede ser utilizado para retirar parte del capital en su vivienda. Usted escoge cómo desea retirar sus fondos, sea en la forma de una cantidad fija de ingresos mensuales o una línea de crédito, o una combinación de ambas.

Usted también puede utilizar un préstamo HECM para comprar una residencia principal si dispone de dinero en efectivo para pagar la diferencia entre el dinero disponible a través del HECM y el precio de venta, además de los costos de cierre para la propiedad que piensa comprar.

Asesores HECM le podrán informar sobre los requisitos de elegibilidad para el programa, las implicaciones financieras y las alternativas para obtener un préstamo HECM. Además, hablarán con usted sobre las provisiones de pago y vencimiento de la hipoteca. Una vez concluida la orientación de HECM, usted estará capacitado para tomar una decisión informada e independiente para determinar si este producto podrá satisfacer sus necesidades. Usted puede buscar en línea por un asesor de HECM.

Usted puede usar un calculador de hipotecas revertidas para ver si califica. Si cumple con las normas de elegibilidad, puede completar una solicitud para hipoteca revertida poniéndose en contacto con una agencia crediticia aprobada por la FHA.

Requisitos de los participantes:

	Tener 62 o más años de edad
	Haber pagado la propiedad completamente o tener un pequeño saldo en la hipoteca
	Ocupar la propiedad como residencia principal
	Participar de una sesión de información al consumidor dictada por un asesor de HECM calificado

Monto de la hipoteca basado en:

Requisitos financieros:

	No se requieren calificaciones de ingresos ni crediticias del prestatario
	No hay reembolso mientras la propiedad sea la residencia principal
	Los costos de cierre pueden financiarse en la hipoteca

Requisitos de la propiedad:

A continuación se indica los tipos de propiedades elegibles que deben cumplir con las normas de propiedad de la FHA y los requisitos contra indundaciones:

	Vivienda unifamiliar o de propiedad de 1-4 unidades con una unidad ocupada por el prestatario
	Los condominios deben estar aprobados por HUD
	Viviendas prefabricadas (móviles) que cumplen con los requisitos de la FHA

Cómo funciona el programa:

• Tiempo de ocupación - pagos mensuales iguales por el tiempo que al menos un prestatario viva y continúe ocupando la propiedad como residencia principal.
• Término - pagos mensuales iguales por un período fijo de meses seleccionados.
• Línea de crédito - pagos no programados o en cuotas, en el momento y en la cantidad elegidos por el prestatario hasta que se agote la línea de crédito.
• Ocupación modificada - combinación de línea de crédito con pagos mensuales por el tiempo que el prestatario permanezca en la vivienda.
• Término modificado - combinación de línea de crédito con pagos mensuales por un período fijo de meses seleccionados por el prestatario.

Usted puede cambiar sus opciones de pago por un costo nominal de $20.

A diferencia de los préstamos sobre el capital de la vivienda tradicional, una hipoteca revertida HECM de la FHA no requiere de reembolso mientras la vivienda sea la residencia principal del prestatario. Los prestamistas recuperan su capital principal, más intereses, cuando la casa se vende. El valor restante de la casa le corresponde al propietario o sus sobrevivientes. Nunca puede deber más del valor de su vivienda.

Si las ganancias de la venta no son suficientes para pagar el valor debido, HUD pagará al prestamista el valor de la diferencia. La Administración de Vivienda Federal (FHA, por sus siglas en inglés) recaba una prima de seguro de todos los prestatarios para afrontar esta cobertura.

El monto que usted puede solicitar depende de su edad, la tasa de interés del momento, los costos de otros préstamos y el valor de tasación de su vivienda o los límites para hipotecas HECM de la FHA para su área, lo que sea menor. Generalmente, cuanto más valor tiene su vivienda, más edad tenga usted y menor sea el interés, más dinero podrá solicitar. Si hay más de un propietario, se usa la edad del propietario de menor edad para determinar al monto que usted puede solicitar. Para un estimado de beneficios en efectivo de HECM basado en su edad, valor de la vivienda, y tasa de interés actula, visite el calculador en línea.

No hay limitaciones de ingreso o bienes para ser elegible para una hipoteca revertida HECM. Tampoco hay límites en el valor de las viviendas que califican para una hipoteca revertida HECM. El valor de su vivienda será determinado a través de una tasación. Sin embargo, el monto que puede solicitar tiene un tope establecido derivado del valor de tasación o el límite máximo para hipotecas HECM de la FHA para la zona. Para la mayoría de las zonas, el límite para hipotecas HECM es de $417,000. Este límite no aplica a las zonas de Hawai, Guam y las Islas Vírgenes de EE.UU. cuyos límites pueden ser más altos. Usted pagará por adelantado cargos de prima de seguro del 2 por ciento del monto máximo solicitado que puede financiar, más una prima del 0.5 por ciento anual.

Costos de un préstamo HECM

Usted puede pagar la mayor parte de los costos de un préstamo HECM financiándolos y haciéndolos pagar de los beneficios del préstamo. Financiar los gastos significa que usted no tiene que pagar por ellos de su bolsillo. Por otro lado, la financiación de los gastos reduce la cantidad de préstamo neta que tendrá disponible.

El préstamo de HECM incluye varios honorarios, incluso honorarios de origen, costos de cierre, prima de seguro hipotecaria, interés y honorarios de servicio.

Honorarios de origen

Usted pagará un honorario de origen para compensar al prestamista por procesar su préstamo HECM. Un prestamista puede cobrar un honorario de origen de hasta 2,500 dólares si su vivienda es valorada en menos de 125,000 dólares. Si su vivienda es valorada por más de 125,000 dólares, los prestamistas pueden cobrar el 2% de los primeros 200,000 dólares del valor de la vivienda además del 1% de la cantidad sobre los 200,000 dólares. Los honorarios de origen HECM no pueden sobrepasar la cifra tope de $6,000.

Costos de cierre

El cierre de gastos de terceros puede incluir una valoración, búsqueda de título y seguro, revisiones, inspecciones, registrando honorarios, impuestos de hipoteca, controles de crédito y otros honorarios.

Prima de seguro hipotecario (MIP)

Usted incurrirá en un costo se seguro para hipotecas HECM. Este costo (MIP) puede ser financiado como parte de su préstamo. A los prestatarios de la tercera edad se les cobra en el momento de cierre, lo que sea menor, el 2 por ciento del valor de la vivienda o el límite hipotecario HECM de la FHA para su zona. Además, se le cobrará un cargo mensual por prima de seguro hipotecario que iguala al 0.5 por ciento del balance de la hipoteca.

El seguro HECM garantiza que usted recibirá los avances de préstamo esperados y que no tendrá que reembolsar el préstamo mientras usted vive en su casa. El seguro también garantiza que, si usted o sus herederos venden su casa para reembolsar el préstamo, su deuda total nunca puede ser mayor que el valor de su vivienda.

Honorarios de servicio

Los prestamistas o sus agentes, ofrecen mantenimiento a través de la vida del préstamo HECM. Esto incluye el envío de estados de cuenta, desembolso de los beneficios del préstamo y asegurarse de que usted mantiene los requisitos del préstamo tales como el pago de impuestos y seguro. Los prestamistas HECM pueden cobrar un honorario mensual de servicio de no más de $30 si el préstamo tiene una tasa de interés anual variable y $35 si la tasa de interés se ajusta mensualmente. Durante la originación del préstamo, las agencias crediticias de HECM, reservan los honorarios de servicio y los descuentan de sus fondos disponibles. Cada mes, el honorario de servicio mensual es añadido a su balance del préstamo.

Tasa de interés

Los prestatarios de préstamos HECM pueden elegir una tasa de interés ajustable o una de tasa fija. Si usted elige una tasa de interés ajustable, puede decidir que la tasa de interés sea ajustable cada més o anualmente. Los prestamistas pueden no ajustar anualmente la tasa de préstamos HECM por más de 2 puntos de porcentaje por año y no por más de 5 puntos de porcentaje total sobre la vida del préstamo. La FHA no requiere que exista un tope de tasa de interés en préstamos HECM de tasa ajustable.

Reembolso de un HECM

Un préstamo de HECM debe ser reembolsado en su totalidad cuando usted fallece o vende la vivienda. El préstamo también se vence si:

• No paga los impuestos de propiedad o seguro de riesgos, o por violar otras obligaciones.
• Se muda permanentemente a una nueva residencia principal.
• Usted, o el último prestatario, dejan de vivir en la vivienda por 12 meses seguidos. Un ejemplo de esta situación sería si usted (o el último prestatario) debiera tener una permanencia de 12 meses o más en una clínica de ancianos.
• Usted permite que la propiedad se deteriore y no hace las reparaciones necesarias.

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