Estatuto de RESPA de HUD

TÍTULO 12--BANCOS Y BANCA

CAPÍTULO 27--PROCEDIMIENTOS DE LIQUIDACIÓN DE BIENES RAÍCES

Sec. 2605. Servicio de préstamos hipotecarios y administración de cuentas de depósito en garantía

(a) Divulgación al solicitante en relación con la asignación, venta o transferencia de servicios de préstamos

Toda persona que otorga un préstamo hipotecario relacionado con el gobierno federal notificará a toda persona que solicite un préstamo, en el momento de la solicitud, si el servicio del préstamo puede ser asignado, vendido o transferido a otra persona en cualquier momento de la vida útil del préstamo.

(b) Aviso del prestador que transfiere el servicio de préstamo en el momento de la transferencia

(1) Requisito de aviso

Todo prestador del servicio de un préstamo hipotecario relacionado con el gobierno federal notificará al prestatario por escrito sobre cualquier asignación, venta o transferencia del servicio del préstamo a cualquier otra persona.

(2) Momento del aviso

(A) En general

Excepto lo dispuesto en los subpárrafos (B) y (C), el aviso requerido en el párrafo (1) se realizará al prestatario no menos de 15 días antes de la fecha efectiva de transferencia del servicio del préstamo hipotecario (con respecto al cual se efectúa el aviso).

(B) Excepción para ciertas acciones legales

El aviso requerido en el párrafo (1) se realizará al prestatario no menos de 30 días después de la fecha efectiva de la asignación, venta o transferencia del servicio del préstamo hipotecario (con respecto al cual se efectúa el aviso) en cualquier caso en que la asignación, venta o transferencia del servicio del préstamo hipotecario esté precedido por-- (i) la finalización del contrato para el servicio del préstamo por causa; (ii) el inicio de acciones legales por quiebra del prestador del servicio; o (iii) el inicio de acciones legales por parte de la Corporación Federal de Seguros de Depósitos (Federal Deposit Insurance Corporation) o la Corporación Fiduciaria de Resolución (Resolution Trust Corporation) para la custodia o recepción del prestador del servicio (o una entidad que es propietaria de o controla al prestador del servicio).

(C) Excepción para el aviso realizado en la operación de cierre

Las disposiciones de los subpárrafos (A) y (B) no se aplicarán a ninguna asignación, venta o transferencia del servicio de cualquier préstamo hipotecario si la persona que otorga el préstamo proporciona al prestatario, durante la operación de cierre (con respecto a la propiedad para la cual se otorga el préstamo hipotecario), un aviso por escrito estipulado en el párrafo (3) sobre dicha transferencia.

(3) Contenido del aviso

El aviso requerido en el párrafo (1) incluirá la siguiente información:
(A) La fecha efectiva de transferencia del servicio descrito en dicho párrafo.
(B) El nombre, dirección y una línea telefónica gratuita o de cobro revertido del prestador al cual se transfiere el servicio.
(C) Una línea telefónica gratuita o de cobro revertido de (i) una persona empleada por el prestador que transfiere el servicio, o (ii) del departamento del prestador que transfiere el servicio, donde pueda comunicarse el prestatario para recibir respuesta a sus inquietudes relacionadas con la transferencia del servicio.
(D) El nombre y una línea telefónica gratuita o de cobro revertido de (i) una persona empleada por el prestador al cual se transfiere el servicio, o (ii) del departamento del prestador al cual se transfiere el servicio, donde pueda comunicarse el prestador para recibir respuesta a sus inquietudes relacionadas con la transferencia del servicio.
(E) La fecha en la cual el prestador que transfiere el servicio y está a cargo del servicio del préstamo hipotecario antes de la asignación, venta o transferencia dejará de aceptar los pagos relacionados con el préstamo y la fecha en la cual el prestador al cual se transfiere el servicio comenzará a aceptar dichos pagos.
(F) Toda información relativa al efecto que pueda tener la transferencia, si lo tuviera, sobre las condiciones o la disponibilidad continua del seguro de vida hipotecario o seguro por discapacidad o cualquier otro tipo de seguro opcional y qué medidas debe tomar el prestatario, de tener que hacerlo, para conservar la cobertura.
(G) Una declaración que determine que la asignación, vento o transferencia del servicio del préstamo hipotecario no afecta ningún término o condición de los instrumentos de seguridad que no sean los directamente relacionados con el servicio de dicho préstamo.

(c) Aviso del prestador al cual se transfiere el servicio en el momento de la transferencia

(1) Requisito de aviso

Todo prestador al que se asigna, vende o transfiere el servicio de un préstamo hipotecario relacionado con el gobierno federal notificará al prestatario sobre dicha asignación, venta o transferencia

(2) Momento del aviso

(A) En general

Excepto lo dispuesto en los subpárrafos (B) y (C), el aviso requerido en el párrafo (1) se efectuará al prestador no más de 15 días después de la fecha efectiva de transferencia del servicio del préstamo hipotecario (con respecto al cual se efectúa el aviso).

(B) Excepción para ciertas acciones legales

El aviso requerido en el párrafo (1) se efectuará al prestatario no menos de 30 días después de la fecha efectiva de la asignación, venta o transferencia del servicio del préstamo hipotecario (con respecto al cual se efectúa el aviso) en cualquier caso en que la asignación, venta o transferencia del servicio del préstamo hipotecario esté precedido por--
(i) la finalización del contrato para el servicio del préstamo por causa;
(ii) el inicio de acciones legales por quiebra del prestador del servicio; o
(iii) el inicio de acciones legales por parte de la Corporación Federal de Seguros de Depósitos (Federal Deposit Insurance Corporation) o la Corporación Fiduciaria de Resolución (Resolution Trust Corporation) para la custodia o recepción del prestador del servicio (o una entidad que es propietaria de o controla al prestador del servicio).

(C) Excepción para el aviso realizado en la operación de cierre

Las disposiciones de los subpárrafos (A) y (B) no se aplicarán a ninguna asignación, venta o transferencia del servicio de cualquier préstamo hipotecario si la persona que otorga el préstamo proporciona al prestatario, durante la operación de cierre (con respecto a la propiedad para la cual se otorga el préstamo hipotecario), un aviso por escrito estipulado en el párrafo (3) sobre dicha transferencia.

(3) Contenido del aviso

Todo aviso requerido en el párrafo (1) incluirá la información descrita en la subsección (b)(3) de esta sección.

(d) Tratamiento de los pagos del préstamo durante el período de transferencia

Durante un período de 60 días que comienza en la fecha efectiva de transferencia del servicio de cualquier préstamo hipotecario relacionado con el gobierno federal, no puede imponerse al prestatario una mora por pago retrasado con respecto a cualquier pago de dicho préstamo, y ningún pago puede considerarse retrasado por cualquier otra razón si el pago es recibido por el prestador que transfiere el servicio (en lugar del prestador al cual se transfiere el servicio, quien debería recibir el pago) antes de la fecha de vencimiento aplicable a dicho pago.

(d) Deber del prestador de servicios crediticios de responder a las consultas del prestatario

(1) Aviso de recibo de consulta

(A) En general

Si un prestador del servicio de un préstamo hipotecario relacionado con el gobierno federal recibe un pedido calificado por escrito del prestatario (o de un agente del prestatario) sobre información relacionada con el servicio de dicho préstamo, el prestador del servicio proporcionará una respuesta por escrito acusando recibo de la correspondencia en un plazo de 20 días (excluyendo feriados legales, sábados y domingos), a menos que se tome la acción requerida dentro de dicho período de tiempo.

(B) Pedido calificado por escrito

A los propósitos de esta subsección, un pedido calificado por escrito será una correspondencia escrita, que no sea un aviso en un comprobante de pago u otro medio de pago provisto por el prestador del servicio, que--
(i) incluya, o de otro modo permita al prestador del servicio identificar, el nombre y cuenta del prestatario; e
(ii) incluya una declaración de las razones que tiene el prestatario para creer, en la medida en que sea aplicable, que existe un error en la cuenta, o proporcione los detalles al prestador con respecto a otra información recogida por el prestatario.

(2) Medidas a tomar en relación con la consulta

No más de 60 días (excluyendo feriados legales, sábados y domingos) después de la recepción de cualquier pedido calificado por escrito según el párrafo (1) y, si fuera aplicable, antes de tomar cualquier medida con respecto a la consulta del prestatario, el prestador del servicio--
(A) efectuará las correcciones correspondientes en la cuenta del prestatario, incluyendo la acreditación de cualquier mora o multa por pago retrasado, y transmitirá al prestatario una notificación por escrito de dicha corrección (que incluirá el nombre y número telefónico de un representante del prestador del servicio que puede brindar ayuda al prestatario);
(B) después de realizar una investigación, proporcionará al prestatario una explicación o aclaración por escrito que incluya--
(i) en la medida en que sea aplicable, un informe de las razones por las cuales el prestador cree que la cuenta del prestatario está correcta, según lo determina el prestador; y
(ii) el nombre y número telefónico de una persona empleada por, o de la oficina o departamento de, el prestador que pueda brindar asistencia al prestatario; o

(C) después de realizar una investigación, brindar al prestatario una explicación o aclaración por escrito que incluya--
(i) la información solicitada por el prestatario o una explicación de las razones por las cuales la información solicitada no está disponible o no está al alcance del prestador; y
(ii) el nombre y número telefónico de una persona empleada por, o de la oficina o departamento de, el prestador que pueda brindar asistencia al prestatario.

(3) Protección de la calificación crediticia

Durante el período de 60 días que comienza en la fecha en que el prestador del servicio recibe un pedido calificado por escrito de un prestatario relacionado con una disputa relativa a los pagos del prestatario, el prestador no puede suministrar información concerniente a un pago vencido, adeudado por dicho prestatario y relacionado con dicho período o con el pedido calificado por escrito, a ninguna agencia de informes de clientes (según se define este término en la sección 1681a del título 15).

(f) Daños y costos

Cualquier persona que no cumpla con las disposiciones de esta sección será responsable ante al prestatario por dicho incumplimiento y deberá abonar las siguientes sumas:

(1) Individuos

En el caso de una demanda presentada por un individuo, un monto equivalente a la suma de --
(A) los daños reales provocados al prestatario como resultado del incumplimiento;
y
(B) los daños adicionales, según lo permita la corte, en caso de una práctica o patrón de incumplimiento de los requisitos de esta sección, por un monto que no supere los $1,000.

(2) Demanda colectiva

En caso de una demanda colectiva, un monto equivalente a la suma de--
(A) los daños reales provocados a cada uno de los prestatarios del grupo como resultado del incumplimiento; y
(B) los daños adicionales, según lo permita la corte, en caso de una práctica o patrón de incumplimiento de los requisitos de esta sección,por un monto que no supere los $1,000 para cada miembro del grupo, excepto que el monto total de daños según este subpárrafo en cualquier demanda colectiva no puede exceder el monto menor de--
(i) $500,000; o
(ii) el 1 por ciento del valor neto del prestador del servicio.

(3) Costos

Además de los montos estipulados en el párrafo (1) o (2), en el caso de cualquier demanda que resulte satisfactoria en esta sección, los costos de la demanda, junto con los honorarios del abogado en relación con dicha demanda, según la corte lo determine razonable bajo las circunstancias.

(4) No responsabilidad

Un prestador que transfiere un servicio o un prestador que recibe la transferencia de un servicio no será responsable bajo esta subsección por incumplimiento de cualquier requisito estipulado en la misma si dentro de un plazo de 60 días después de descubrir un error (ya sea de conformidad con un informe de investigación final por escrito o con los procedimientos del prestador del servicio) y antes del inicio de una acción legal según esta subsección y el recibo del aviso por escrito del error por parte del prestatario, el prestador del servicio notifica el error a la persona en cuestión y realiza los ajustes que sean necesarios en la cuenta correspondiente para asegurar que la persona no deberá abonar una cifra que exceda cualquier monto que la persona hubiera pagado de otro modo.

(g) Administración de cuentas de depósito en garantía

Si las condiciones de cualquier préstamo hipotecario relacionado con el gobierno federal requieren que el prestatario realice pagos al prestador del servicio del préstamo para su depósito en la cuenta de depósito en garantía con el propósito de asegurar el pago de impuestos, primas de seguro y otros gastos en relación con la propiedad, el prestador del servicio efectuará los pagos de dichos impuestos, primas de seguro y otros gastos utilizando los fondos de la cuenta de depósito en garantía en el momento oportuno en que deban realizarse dichos pagos.

(h) Derecho preferente de compra de leyes del Estado conflictivas

No obstante cualquier disposición estipulada en cualquier ley o reglamentación de cualquier Estado, se considerará que una persona que otorga un préstamo hipotecario relacionado con el gobierno federal o un prestador de servicios ha cumplido con las disposiciones de dicha ley o reglamentación del Estado que requieren el aviso al prestatario en el momento de la solicitud de un préstamo o de la transferencia del servicio del préstamo si dicha persona o prestador cumple con los requisitos de esta sección en relación con el momento, el contenido y los procedimientos de notificación al prestatario.

(i) Definiciones

A los propósitos de esta sección:

(1) Fecha efectiva de la transferencia

El término "fecha efectiva de la transferencia" significa la fecha en la cual el pago de la hipoteca de un prestatario pasa al prestador que recibe la asignación, venta o transferencia del servicio del préstamo hipotecario.

(2) Prestador del servicio

El término "prestador del servicio" significa la persona responsable del servicio de un préstamo (incluyendo la persona que otorga o posee un préstamo si dicha persona también se encarga del servicio del préstamo). El término no incluye a--
(A) la Corporación Federal de Seguros de Depósitos ni la Corporación Fiduciaria de Resolución, en relación con bienes adquiridos, asignados, vendidos o transferidos conforme a la sección 1823(c) de este título o como receptor o custodio de una institución de depósitos asegurada; y
(B) la Asociación Hipotecaria Nacional Gubernamental (Government National Mortgage Association), la Asociación Hipotecaria Nacional Gubernamental (Federal National Mortgage Association), la Corporación Federal de Hipotecas de Préstamos para la Vivienda (Federal Home Loan Mortgage Corporation), la Corporación Fiduciaria de Resolución o la Corporación Federal de Seguros de Depósitos, en cualquier caso en el cual la asignación, venta o transferencia del servicio del préstamo hipotecario esté precedido por--
(i) la finalización del contrato para el servicio del préstamo por causa;
(ii) el inicio de acciones legales por quiebra del prestador del servicio; o
(iii) el inicio de acciones legales por parte de la Corporación Federal de Seguros de Depósitos o la Corporación Fiduciaria de Resolución para la custodia o recepción del prestador del servicio (o una entidad que es propietaria de o controla al prestador del servicio).

(3) Servicio de préstamos

El término "servicio de préstamos" significa recibir pagos periódicos programados de parte de un prestatario, conforme a las condiciones de un préstamo, incluyendo montos para una cuenta de depósito en garantía descrita en la sección 2609 de este título, y efectuar los pagos de capital e interés y demás pagos en relación con los montos recibidos por parte del prestatario según se requieran en conformidad con las condiciones del préstamo.

(j) Transición

(1) Responsabilidad de la persona que otorga un préstamo

Una persona que otorga un préstamo hipotecario relacionado con el gobierno federal no será responsable ante un prestatario por no cumplir con la subsección (a) de esta sección con respecto a una solicitud para un préstamo hecha por el prestatario antes de que entren en efecto las reglamentaciones a las que se hace referencia en el párrafo (3).

(2) Responsabilidad del prestador del servicio

Un prestador del servicio de un préstamo hipotecario relacionado con el gobierno federal no será responsable ante un prestatario por no cumplir con algunos de los deberes estipulados en la subsección (b), (c), (d) o (e) de esta sección que surjan antes de que entren en efecto las reglamentaciones a las que se hace referencia en el párrafo (3).

(3) Reglamentaciones y fecha de efectividad

El Secretario establecerá, a través de las reglamentaciones que entrarán en vigencia en fecha no posterior al 20 de abril de 1991, los requisitos que sean necesarios para ejecutar esta sección. Dichas reglamentaciones incluirán la declaración de divulgación modelo requerida en la subsección (a)(2) de esta sección.

(Pub. L. 93-533, Sec. 6, con sus modificaciones Pub. L. 101-625, título IX, Sec. 941, 28 de nov. de 1990, 104 Estat. 4405; modificación Pub. L. 102-27, título III, Sec. 312(a), 10 de abril de 1991, 105 Estat. 154; Pub. L. 103-325, título III, Sec. 345, 23 de sept.de 1994, 108 Estat. 2239; Pub. L. 104-208, div. A, título II, Sec. 2103(a), 30 sept.de 1996, 110 Estat. 3009-399.)

Disposiciones anteriores

Una sección anterior 2605, Pub. L. 93-533, Sec. 6, 22 de dic. de 1974, 88 Estat. 1726, relacionado con la divulgación detallada por anticipado de los costos de cierre por parte de la entidad crediticia y la responsabilidad de la entidad crediticia por incumplimiento, anterior a la revocación por Pub. L. 94-205, Sec. 5, 2 de enero de 1976, 89 Estat. 1158.

Enmiendas

1996--Subsección (a). Pub. L. 104-208 se modificó el encabezamiento y el texto de la subsección (a) en general. Anterior a la enmienda, el texto estaba constituido por los párrafos (1) a (3) relacionados con los requisitos de las entidades crediticias que otorgan préstamos hipotecarios relacionados con el gobierno federal de divulgar a los solicitantes si el servicio de dicho préstamo puede ser asignado, vendido o transferido, que encomendaba al Secretario el desarrollo de una declaración de divulgación modelo y requería la firma del solicitante en todas las declaraciones de divulgación.
1994--Subsección (a)(1)(B). Pub. L. 103-325 se reemplazó "(B) por cada uno de los más recientes" por "(B) a elección de la persona que otorga un crédito hipotecario relacionado con el gobierno federal-- "(i) para cada uno de los más recientes", se redesignaron las cláusulas (i) y (ii) como subcláusulas (I) y (II), respectivamente, y se realinearon los márgenes, se reemplazó "y" por "o" al final de la subcláusula (II), y se agregó la cláusula (ii).
1991--Subsección (j). Pub. L. 102-27 se agregó la subsección (j).

Sección a la cual se hace referencia en otras secciones