Seguro hipotecario para rehabilitaciones (Sección 203 (k))

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Resumen:
El seguro de la Sección 203(k) permite a los compradores y propietarios de vivienda financiar tanto la compra (o la refinanciación) de una vivienda y el costo de su rehabilitación a través de una sola hipoteca - o financiar la rehabilitación de su vivienda existente.

Propósito:
Este programa es uno de los muchos programas de la FHA que asegura préstamos hipotecarios - y de este modo, alienta a las entidades crediticias a poner el crédito hipotecario a disposición de los prestatarios que, de otra forma, no reunirían los requisitos para préstamos convencionales en términos accesibles (como los compradores de vivienda por primera vez) y también a disposición de los residentes de vecindarios desfavorecidos (donde puede ser difícil conseguir una hipoteca).

El programa de la Sección 203(k) también satisface una importante necesidad de los compradores de vivienda. Al comprar una vivienda que necesita reparación o modernización, los compradores de vivienda generalmente deben seguir un proceso complicado y costoso; deben primero obtener la financiación para la compra de la vivienda, luego obtener una financiación adicional para el trabajo de rehabilitación, y finalmente encontrar una hipoteca permanente después de terminada la rehabilitación para pagar los préstamos provisorios. Los préstamos provisorios para adquisición y mejoras generalmente tienen tasas de interés relativamente altas y plazos de pago cortos. Sin embargo, el programa de la Sección 203(k) ofrece una solución que ayuda tanto a los prestatarios como a las entidades crediticias, asegurando un préstamo a largo plazo con tasa fija, o ajustable, que cubre la adquisición y la rehabilitación de una propiedad. Los préstamos asegurados de la Sección 203(k) ahorran tiempo y dinero a los prestatarios, y también protegen a las entidades crediticias permitiéndoles tener el préstamo asegurado aún antes de que la condición y el valor de la propiedad puedan ofrecer la seguridad adecuada. En el año fiscal 1996 se realizaron compromisos de seguro para 17,000 viviendas; el número estimado de viviendas para asegurar bajo el programa de la Sección 203(k) para el años fiscal 1997 es 19,000, y 15,000 para el años fiscal 1998. Para las actividades de rehabilitación que no requieren además la compra o refinanciación de la propiedad, los prestatarios pueden también tener en cuenta el programa de Préstamos para la Mejora de Viviendas Título I.

Tipo de ayuda:
Este programa asegura hipotecas que cubren la compra o refinanciación y la rehabilitación de una vivienda de al menos un año de antigüedad. Una parte del préstamo se utiliza para pagar al vendedor o, si se trata de una refinanciación, para cancelar la hipoteca existente, y el resto se coloca en una cuenta de depósito en garantía y se libera a medida que se va completando la rehabilitación. El costo de la rehabilitación debe ser de al menos $5,000, pero el valor total de la propiedad no debe exceder el límite máximo de las hipotecas de la FHA para la zona. El valor de la propiedad se determina por (1) el valor de la propiedad antes de la rehabilitación más el costo de la rehabilitación, o (2) el 110 por ciento del valor tasado de la propiedad después de la rehabilitación, lo que represente el menor valor.

Aquí se aplican muchas de las reglamentaciones y restricciones que hacen que el seguro hipotecario básico unifamiliar de la FHA (Sección 203(b)) sea relativamente conveniente para los prestatarios de bajos ingresos. Pero las entidades crediticias pueden cobrar costos adicionales, tales como costos de iniciación complementarios, costos para cubrir la preparación de documentos de arquitectura y revisión del plano de rehabilitación, y costos de tasación más elevados. Sin embargo, a diferencia de otras hipotecas unifamiliares de la FHA, los prestatarios de los préstamos de la Sección 203(k) no abonan una prima hipotecaria por anticipado.

Beneficiarios elegibles:
Las entidades crediticias aprobadas por la FHA - que incluyen muchos bancos, asociaciones de ahorro y préstamo y compañías hipotecarias - pueden otorgar préstamos cubiertos por el seguro de la Sección 203(k).

Clientes elegibles:
Todas las personas que puedan realizar los pagos mensuales de una hipoteca reunen los requisitos de solicitud del préstamo. Las unidades cooperativas no son elegibles para este tipo de producto; las unidades de condominios individuales pueden asegurarse si forman parte de proyectos que han sido aprobados por la FHA o por el Departamento de Temas Relacionados con Veteranos (Department of Veterans Affairs), o cumplen con ciertas pautas de Fannie Mae.

Actividades elegibles:
El alcance de la rehabilitación cubierta por el seguro de la Sección 203(k) puede variar desde una reconstrucción relativamente menor (si bien que exceda los $5000 en costo) hasta una reconstrucción total: una vivienda que ha sido demolida o lo será como parte de la rehabilitación es elegible, por ejemplo, siempre que la estructura de cimientos existente permanezca en el lugar. Los préstamos asegurados de la Sección 203(k) pueden utilizarse para financiar la rehabilitación de la parte residencial de una propiedad que también tiene usos no residenciales; también pueden cubrir la conversión de una propiedad de cualquier tamaño en una estructura de una a cuatro unidades. Los distintos tipos de mejoras que los prestatarios pueden realizar utilizando el financiamiento de la Sección 203(k) incluye:

• modificaciones estructurales y reconstrucción.
  

• modernización y mejoras de la funcionalidad de la vivienda.
  

• eliminación de peligros a la salud y a la seguridad.
  

• cambios que mejoran la apariencia y eliminan obsolescencias.
  

• reacondicionamiento o reemplazo de cañerías; instalación de un pozo y/o sistema séptico.
  

• agregado o reemplazo de techos, canalones y desagües.
  

• agregado o reemplazo de pisos y/o tratamientos para pisos.
  

• trabajos de paisajismo importantes y mejoras del lugar.
  

• mejoras en los accesos para personas con discapacidades.
  

• mejoras en la conservación de la energía.

HUD requiere que las propiedades financiadas bajo este programa cumplan con ciertas normas básicas estructurales y relativas al uso eficiente de la energía. Sin embargo, no se permite el uso de un préstamo de la Sección 203(k) para elementos de lujo y mejoras que no forman parte permanente de una propiedad.

Solicitud:
Las solicitudes deben enviarse a la Oficina de Campo de HUD local a través de una institución crediticia aprobada por la FHA. El sitio Web de HUD ofrece un directorio interactivo de entidades crediticias aprobadas.

Guía técnica:
El seguro para rehabilitaciones está autorizado por la Sección 203 (k) de la Ley Nacional de Vivienda (National Housing Act) (12 U.S.C. 1709(4k)). Las reglamentaciones del programa se encuentran en 24 CFR 203.50. Éste y otros programas de la FHA son administrados por la Oficina de Viviendas Unifamiliares (Office of Single- Family Housing) de la Oficina de Vivienda de HUD - Administración de Vivienda Federal (HUD's Office of Housing - Federal Housing Administration). Comuníquese con el Director de Viviendas Unifamiliares en la oficina de campo de HUD más cercana.

Para obtener más información:
Se encuentra disponible un manual, Rehabilitación de una Vivienda Utilizando el Programa 203(k) de HUD, en el sitio Web de HUD o solicitándolo por correo a HUD. También se encuentra disponible una serie de preguntas y respuestas sobre los préstamos 203 (k).